Всё про street retail

Торговое окружение

Когда вы соберете статистику по стоимости недвижимости, цене аренды, пешеходному трафику, то надо обратить внимание на торговое окружение. Смотрите не только на количество магазинчиков, но и на их состояние

Если вокруг много надписей “аренда”, то здесь ловить нечего.

Выпишите для себя те объекты, которые есть в шаговой доступности. Если планируете купить площади более 100 м2, то подумайте, а кто может занять такую площадь? Глупо рассчитывать на FixPrice, “Пятерочку”, “Сеть аптек №3”, если через дорогу уже есть “Пятерочка”, “Аптечная сеть”, а за углом прячется FixPrice. Кому еще нужна такая площадь?

Транспортная и жилая инфраструктура

Задайте себе два вопроса:

  1. Что здесь есть сейчас?
  2. Что может быть тут в будущем?

Сейчас тут автобусная остановка, выход из метро в 200 метрах, спальный район на 40 000 жителей. А что будет завтра? А через 5 лет? Через 10 лет?

Может быть, вы видите, что в течение 5 лет в микрорайоне построят 20-этажный дом на 2000 квартир и там, где сейчас нет потока людей, будут оживленные улицы. Так случилось в Санкт-Петербурге на проспекте Маршала Блюхера у метро Лесная.

Военные долгое время не отдавали земли городу. В 2010 году за бетонным забором было полно пустырей, виднелись обшарпанные бараки, оставшиеся от части №45935, которая обосновалась на небольшой территории.

Всё про street retail

 Обычный вид с проспекта в 2010 году 

Всё про street retail

Спустя 10 лет 

Построили несколько жилых комплексов, что существенно увеличило пешеходный трафик от метро Лесная. Коммерческая недвижимость в 3 раза выросла в цене

Именно поэтому так важно изучать проекты по развитию района и иметь связи в различных комитетах города

И это еще не конец. Транспортная инфраструктура мегаполисов Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска исторически развивается с опозданием примерно на 5 — 7 лет. Люди какое-то время живут среди стройки и помойки, а после подстраивается инфраструктура, которая меняет пешеходный трафик и его количество. 

Вы все еще думаете, что недвижимость надежная инвестиция? А если построят новую ветку метро и пешеходный трафик утечет в другое русло?

Что точно не нужно делать, так это покупать недвижимость стрит-ритейл на проспектах с большим потоком машин и отсутствием парковок. Люди не любят тут гулять, а модные салоны с красивыми витринами закрываются, когда парковки запрещают. Так случилось на Тверской улице в Москве. С 2010 по 2012 год на ней закрылись все флагманские магазины.

Всё про street retail

Ставим цели, определяем аудиторию

При выборе локации торговой точки нужно отталкиваться от двух ключевых составляющих – целевой аудитории и концепции самого бизнеса. К примеру, для брендов премиум класса не так важен трафик, как месторасположение магазина – это часть имиджевой составляющей бренда. 

В Москве такими престижными объектами являются здания на Столешниковым переулке, Петровке, Кузнецком мосту, Тверской, Никольской улице, на Большой Дмитровке, в районе Патриарших прудов. На Кутузовском проспекте происходит смена формата — люкс и премиум объекты уступают свои площади продуктовым ритейлерам, представителям сферы услуг (салоны красоты, клиники). Одной из причин смены формата стала экономическая ситуация в стране.

Если месторасположение магазина не является принципиальным вопросом, например, при продаже товаров повседневного спроса и продуктов, то важно обратить внимание на близость к транспортным развязкам, потокам пешеходного и автомобильного трафика. Идеально, если рядом будет находиться парковка, пусть даже платная

Шорты из парео

Ищем наружную рекламу

Классика всегда актуальна, поэтому не стоит пренебрегать наружными средствами информирования покупателей: вывески, указатели, баннеры. Такие, на первый взгляд, банальные информационные помощники, могут значительно нарастить экономические показатели компании при прочих благоприятных условиях. Наружная реклама незаменима, если торговая точка располагается вне первой линии, во дворах, или без отдельного входа. При выборе потенциальной локации магазина, оглядитесь, есть ли свободные рекламные поверхности, какова их стоимость, и вписывается ли это в бюджет открытия.

Всё про street retail

Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды

Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить

Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету

Всё про street retail

Объект из портфеля компании Retail-Realty

В целом нужно опираться на следующее:

  • проходимость;
  • общие характеристики локации;
  • уровень конкуренции в местности;
  • факторы, которые способствуют созданию и повышению спроса на товар или услуги, а также факторы, которые его убирают или снижают;
  • специфику конкретного здания;
  • стоимость аренды;
  • размер площади;
  • условия заключения договора с владельцем или арендатором, если речь идёт о субаренде.

При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.

Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь. Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству. Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.

Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль

Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду

Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.

Оцениваем финансы

Чтобы трезво оценить финансовые возможности открытия торговой точки в том или ином месте, можно воспользоваться простым лайфхаком: прийти в местный магазин со схожей аудиторией с утра, купить любой товар и сохранить чек. Вечером прийти и совершить повторную покупку. Теперь достаточно вычесть порядковые номера чеков и оценить среднее количество операций в конкретном магазине за день. Подобным образом можно рассчитать примерный средний чек.

Если посещать этот магазин в часы наибольшей активности и наблюдать за покупателями, то можно получить некоторое представление об уровне дохода и потребительских привычках. Простое наблюдение и математика позволят прикинуть рентабельность будущей торговой точки, оценить среднюю выручку за вычетом арендной платы. При подсчете расходов нужно учитывать непредвиденные ситуации типа ремонта улицы, что повлияет на продажи, снизив видимость и доступность торговой точки.

Внимание!

Для простоты восприятия информации, данная инструкция по применению препарата «Тетраборат натрия при молочнице у женщин и детей» переведена и изложена в особой форме на основании официальной инструкции по медицинскому применению препарата. Перед применением ознакомьтесь с аннотацией, прилагающейся непосредственно к медицинскому препарату.

Описание предоставлено с ознакомительной целью и не является руководством к самолечению. Необходимость применения данного препарата, назначение схемы лечения, способов и дозы применения препарата определяется исключительно Лечащим врачом. Самолечение опасно для Вашего здоровья.

Характеристики: проходимость, локация, стоимость

Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:

  • проходимость;
  • локация;
  • стоимость.

Всё про street retail

С ними нужно разобраться детальнее

Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон

Проходимость

Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом. Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла. Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.

Всё про street retail

Проходимость может оцениваться разными критериями

Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию

Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание

Локация

Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:

  • будет ли интересно целевой аудитории конкретное предложение;
  • достаточный ли у потенциальных посетителей уровень покупательской способности (элитный ювелирный магазин в спальном районе с большой вероятностью не окупится, его нужно располагать в центре);
  • можно ли вести в определённом месте по закону конкретный бизнес (есть ограничения для магазинов, которые торгуют спиртными напитками, например);
  • не находится ли объект слишком близко к жилой зоне, не вызовет ли открытие магазина или ночного клуба негативную реакцию у тех, кто живёт рядом (это может сформировать отрицательное отношение к такой недвижимости);
  • отвечает ли конкретный объект требованиям санитарной и пожарной безопасности;
  • подходит ли недвижимость для целей конкретного бизнеса.

Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности

Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован

Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.

Стоимость

Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.

Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.

Всё про street retail

Общение с владельцем и арендатором

Это последний этап! Владельцу сложнее морочить голову, когда у вас собрана информация о территории вокруг, пешеходном трафике, торговом окружении, планах развития инфраструктуры.

Изучайте документы совместно с юристом, задавайте вопросы и записывайте ответы. Обязательно спросите: “Почему продаете?”.

Ответы: “Устал”, “Хочу купить квартиру детям”— вранье. Ликвидную коммерческую недвижимость не продают. За неё держатся. Её передают по наследству.

Самый честный ответ тот, который могут подтвердить документы. Долги, кредиты, банкротство компании, суд по разделу имущества с партнером — ответы более реалистичные, потому что их можно проверить.

Надеемся, что с этой информацией поиск коммерческой недвижимости будет легче. Заведите и заполните таблицу в Microsoft Excel, потому что решение о покупке коммерческой недвижимости нужно принимать именно там.

Оценка трафика

Если цель — земля у трассы на выезде из города, а вы хотите инвестировать в строительство магазина или покупаете недвижимость под автомастерскую, мойку или магазин для автомобилистов, то смотрите на автомобильный трафик. Во всех других случаях нужно оценивать пешеходный трафик.

Пешеходный трафик — основной критерий оценки  перспективности коммерческой недвижимости стрит-ритейл. Для его оценки задавайте вопросы:

  • Кто эти люди?
  • Куда они идут?
  • Какое у них благосостояние?
  • Что им нужно здесь и сейчас?
  • Какой поток людей в выходные дни?
  • Сколько людей проходит с 12:00 до 13:00?

Лучший способ оценки — поставить человека, который будет считать количество людей, прошедших мимо в рабочее время, обеденное время и в часы пик, а также собирать статистику по возрасту, полу и даже визуальному материальному положению. Подобное исследование можно провести и в выходные.

Благодаря исследованию трафика, вы получите конкретные цифры по каждому объекту и сможете их сравнить

Запомните, что важно не только количество трафика, но и его качество

Например, если объект недвижимости находится на пути “тропы” к городской поликлинике, то большая часть трафика — это люди пенсионного и предпенсионного возраста, у которых нет денег воспользоваться платной медициной. Будут ли они что-то покупать у вашего потенциального арендатора?

Самое жирное место для стрит-ритейла, если не считать метро, автобусные и ж/д станции — это локация у тропы “ишака”. Это та дорога, по которой каждый день люди идут на работу и с работы. Найти такую тропу несложно, так как утром с 6:30 до 8:30 и вечером с 17:00 до 19:00 по ней проходит большое количество людей. Замерив трафик в разное время суток, вы точно узнаете, как много здесь потенциальных клиентов для вашего арендатора.

Всё про street retail

Хороший пешеходный трафик выглядит так (близость пешеходного перехода как весомый аргумент) 

Подбор коммерческой недвижимости — это работа ног, глаз и цифр. Тренеры по недвижимости говорят о развитии чутья инвестора. Брехня все это. Запомните, рабочий инструмент инвестора — это ноги, глаза и Microsoft Excel.

Стрит-ретейл. Хорошо и плохо

Бренды, следящие за своим имиджем и не желающие изменять формату, обычно стараются выделиться и не хотят вписываться в чью-то концепцию. Поэтому их стремление занимать отдельные и автономные торговые площади вполне объяснимо.

Отдельные магазины в центре — это узнаваемость и уникальный стиль

Стрит-ретейл позволяет в полной мере следовать этому принципу. Привязка магазина к определенному месту дает бренду возможность уникализировать свой стиль. Таким образом, магазин, открытый в формате стрит-ретейл, будет уже сам по себе являться рекламой для всей торговой марки

И неважно, зашел потребитель в открывшийся магазин или нет, ведь в этом случае даже обычный прохожий, обратив внимание на вывеску, запечатлеет в своей памяти информацию о бренде, что является несомненным плюсом для собственника

Кроме того, формат стрит-ретейл практически неподвластен кризису. В этом сегменте спрос всегда превышает предложение, и, открыв свой магазин на улице с высокой людской проходимостью, собственнику крайне сложно остаться «без штанов».

Что касается минусов формата стрит-ретейл, то они, конечно, тоже имеются. В первую очередь это сильная зависимость от проходимости улицы. Открывать такие магазины следует только в бойком месте где-нибудь в центре города либо же найти способ повышать посещаемость другими способами, например, сильной рекламной кампанией, что, в свою очередь, требует значительных затрат.

Также стрит-ретейл — это довольно дорогой формат. Цены на действительно хорошие места высоки и, надо сказать, большинство из них уже заняты, а их собственники вряд ли захотят так просто лишиться своих активов.

Кроме того, открытие отдельного магазина сопряжено с некоторыми другими сложностями. Это и постоянные хлопоты о благоустройстве, и визиты СЭС и прочих государственных служб надзора. Также стоит сказать, что собственник магазина менее застрахован от актов вандализма.

Но даже с учетом всех недостатков формата стрит-ретейл его достоинства при грамотном использовании с лихвой их перекрывают.

В Красноярске самыми интересными местами для «уличной торговли» являются прос­пект Мира и улица Ленина на левом берегу и проспект им. газеты «Красноярский рабо­чий» — на правом.

Конечно, и тут есть свои нюансы. Так трафик (автомобильный и пеше­ходный) на пр. Мира от ул. Робеспьера до ул. Профсоюзов резко снижается. Такая же «болезнь» — в начале улицы Ленина (от ул. Каратанова до ул. Парижской коммуны (а вполне возможно, и до ул. Сурикова). Такие вопросы всегда необходимо учитывать. Лучше всего провести день возле помещения, в котором собираетесь разместить магазин, посчитать прохожих и понять, ваш ли это целевой трафик с точки зрения покупательской способности и других характеристик.

Начните поиск коммерческой недвижимости со страны, города и района

Если есть возможность, то почему бы не рассмотреть зарубежную недвижимость? Например, мегаполисы Европы или курортные зоны Средиземного моря. Там, где давно не было войн, терактов, а стабильность выражена в равномерном и стабильном росте благосостояния граждан. 

Как же выбрать район в городе? Вам нужно сравнить два числа:

1. Стоимость квадратного метра недвижимости.

2. Стоимость сдачи квадратного метра в аренду.

Бывает так, что цена квадратного метра 250 000 р., а средняя стоимость аренды 1 м2 — 20 000 р. А  бывает, что стоимость квадратного метра 120 000 р., а цена аренды 1 м2 — 14 000 р.

Если у вас есть достаточно денег и вы знаете, как выбирать объекты недвижимости, то выгоднее купить 2 маленьких объекта вместо одного большого, чтобы не держать яйца в одной корзине, зарабатывать больше и быстрее окупать свои вложения. Это очень простой прием, который поможет вам выбрать перспективные районы.

Отслеживаем трафик

Следующий шаг – анализ проходящего трафика, причем необходимо учитывать не только количественный, но и качественный его состав. Если мимо торговой точки будут проходить большие людские потоки, к примеру, работников бизнес-центра, но это не наша целевая аудитория, толку от такого трафика будет мало. Оценить количественный состав пешеходного потока просто, достаточно посчитать людей, которые проходят мимо нужной нам точки в разное время суток.

Для более точных показателей, можно выбрать несколько временных интервалов в течении дня для расчёта трафика, ведь утром и вечером людей на улицах как правило, больше. Качественный анализ проходящих мимо людей провести также не сложно: можно расспросить прохожих об их привычках, предпочтениях, уровне дохода под видом социологического исследования или с небольшим подарком в качестве благодарности за уделённое время. Такой прием позволит углубить и сегментировать портреты типичного прохожего в выбранном месте.

Всё про street retail

Другими глазами

Когда найдены и объект, и средства на его приобретение, главная задача — реализовать запланированные улучшения. «Если вы застрянете на этом этапе, то второго шанса может и не быть, — отмечает Артем Гудченко. — Часть денег вы потеряете, часть денег зависнет в самом объекте, и энтузиазм делать что–то на этом рынке надолго пропадет». Чтобы избежать фиаско, нужно обладать большим запасом знаний, которые молодой инвестор не может ни прочитать в учебнике, ни узнать на мастер–классе или вебинаре. Поэтому логичным шагом является найти партнера, такими компетенциями обладающего. Чаще всего это профессиональная управляющая компания, которая будет работать с объектом по утвержденному плану, исходя из уровня предполагаемого дохода и рисковой стратегии.

Успех девелоперской стратегии заключается в скорости реализации улучшений и минимизации их себестоимости. Привлечение управляющей компании позволяет в том числе поделиться частью рисков, заключив договор, где прописана обязанность УК провести определенные улучшения в определенные сроки за определенные деньги, предусмотрев санкции за нарушение условий договора. Если что–то пойдет не так, штраф позволит компенсировать часть недополученной прибыли. «Профессионализм управляющей компании легко определить по тому, готова ли она брать на себя материальную ответственность за нарушение сроков, качества и стоимости, — говорит Артем Гудченко, — большинство на этом рынке не готовы».

Проверяем помещение

Финальным шагом будет оценка самого здания и поможет нам в этом простой взгляд на фасад: это жилое или нежилое здание, является ли дом памятником культуры, требуется ли ремонт? Если здание является жилым, а выбранное помещение не переведено в статус нежилого, то могут возникнуть проблемы при согласовании проведения ремонтно-монтажных работ. К тому же, при работе в жилом доме, нужно помнить о многих аспектах: ограниченное время проведения шумных ремонтных работ, жалобы на яркие вывески, музыку и т. д. За уточнением статуса помещения можно обратиться в Росреестр.

Если дом является памятником архитектуры, то для таких строений действуют особые правила согласования и проведения ремонтных работ, а размещение в таком доме будет в перспективе стоить значительно дороже, чем в обычном здании. Нелишним будет уточнить у собственника помещения или риелтора, по какой причине съехали предыдущие арендаторы и не нужно ли дополнительно платить за охрану, парковку и пользование инженерными сетями по особым ценам.

Рустам Юлдашев,

генеральный директор компании GPM, генеральное управление проектом genpm.ru

Вам может быть интересно:

Плата за риск

Существует три стратегии работы на рынке стрит–ретейла, считает президент ГК RENTAАртем Гудченко. Первая — девелоперская, когда приобретается объект, имеющий потенциал для развития. После улучшения он стоит дороже, а значит, приносит более высокий доход.

Вторая — консервативная стратегия получения стабильного дохода. Для этого находится хорошее помещение в локации с высоким трафиком, где не предвидится серьезных изменений. В идеале это помещение, где давно и стабильно работает качественный арендатор с хорошим долгосрочным договором аренды. Даже если в будущем конкретный арендатор покинет это помещение, найти ему замену в данном месте в течение 3 месяцев не составит большого труда.

Третья стратегия направлена на сохранение капитала, как правило, в иностранной валюте. «Для того чтобы не зависеть от курса валют, необходимо найти супер-объект в локации с высоким спросом, такой как Невский проспект или премиальный исторический центр, — поясняет Артем Гудченко. — Высокий пешеходный трафик формируется здесь в том числе за счет туристического потока». В таких локациях, по его словам, ставка всегда будет двигаться за валютой, но капитал при этом будет оставаться в рублевой зоне.

Чем менее рискованна стратегия, тем меньше доходность и тем больше средств требуется на первоначальном этапе. Например, при сохранении капитала доходность редко превышает 10% годовых. Просто сдавая объект в аренду и индексируя год от года арендную плату, можно получать 12–15% годовых. А вот все, что выше 20%, связано с более рискованными сделками.

«Если говорить упрощенно, вы приобретаете объект с определенными недостатками на свой страх и риск, производите некие улучшения и продаете его на рынке значительно дороже, — отмечает Артем Гудченко, — в этом случае вы получите дополнительный доход не только за счет аренды, но и за счет добавленной стоимости».

Молодых инвесторов, по мнению специалистов, должна заинтересовать девелоперская стратегия, так как оба других варианта рассчитаны на тех, у кого уже есть приличный капитал для инвестиций. А для начинающих частных инвесторов интереснее активный заработок.

ТРЦ или ТЦ. Все за и против

Торговые центры удобны как для покупателя, так и для владельца торгового бизнеса. Решив арендовать площадь в ТЦ, собственник избавит себя от многих сопутствующих хлопот и затрат.

Следует начать с того, что арендовать помещение в ТЦ выходит многим дешевле, чем аренда помещения в формате стрит-ретейла. Кроме того, вся ответствен­­ность за охрану, внутреннее устройство, внешний вид, административные проблемы и прочее будет лежать на плечах ТЦ, а не арендатора.

Аренда в ТРЦ — это проходимость и отсутствие хлопот по содержанию помещения

Помимо этого, не нужно забывать и о том, что ТЦ — это бренд, ведущий собственную рекламную кампанию не только для своих арендаторов, но и для потребителей, что, в свою очередь, увеличивает посещаемость торгового центра, а соответственно, и арендаторов. И с каждым днем потребитель все больше сколняется к походу не в отдельно стоящие магазины, а именно в торговые центры, предоставляющие огромный выбор торговых марок на любой вкус.

Словом, торговый центр можно сравнить со всемогущим Атлантом, который держит на своих могучих плечах целую планету разно­шерст­ных брендов и торговых марок.

Этот титан заботится о своих арендаторах и старается всеми силами сделать их жизнь комфортнее и выгоднее — жизнь каждого из них.

И вот тут-то кроется одна, но очень серьезная проблема — конкуренция буквально по соседству. Ведь собрав на одном этаже 10 магазинов, продающих спортивную одежду, ТЦ буквально провоцирует своих арендаторов на жестокую конкурентную борьбу, которую далеко не все способны достойно выдержать. А если еще учитывать, что для ТЦ есть такое понятие, как якорные арендаторы, то вопрос конкуренции становится еще более актуален и менее решаем для многих.

Уточним, что якорный арендатор — это уже состоявшийся и известный бренд, то есть крупная компания, давно существующая на рынке и наработавшая своих клиентов. Якорные арендаторы занимают в ТЦ обычно около 50-60% всех торговых площадей. Зачастую крупные федеральные игроки, зайдя в торговый центр, требуют, чтобы пересечения их товарных групп с другими арендаторами не было. Именно поэтому во многих ТЦ не встретишь два крупных магазина бытовой техники и т.п. Хотя существуют и большие ТРЦ, которые могут позволить себе не принимать такие условия арендаторов.

Одной из последних тенденций на рынке является специализация торговых центров по направлениям — детские («Изумрудный город», «Правый»), мебельные («Семь слонов», «Континент», «Республика»), товары для дома («Атмосфера дома», «Командор»), спортивные («Вавилон», «Экстрим»). Развитие данных ТЦ идет более медленными темпами — объективно сложнее найти дополняющих друг друга арендаторов в одном сегменте. Более того, каждый новый ТЦ в данном формате переманивает часть трафика у уже существующих игроков рынка.

В случае специализации в торговом центре выстраивается наиболее интересный целевой трафик. Но здесь кроется и минус — при запуске собственникам сложно отказаться от заманчивого предложения хорошего арендатора, не входящего в концепцию. Именно поэтому концепция ТЦ может меняться со временем.

При выборе торгового центра необходимо ознакомиться с якорными арендаторами — посмотрите их товарный ряд. Если вы пересекаетесь с ними и при этом ваши товары находятся в одной ценовой категории, у вас практически нет шансов на победу и долгое существование в данном ТЦ. У якорного арендатора гораздо больший трафик — посетители приходят в первую очередь к нему. И если они будут видеть подобный товар там — то там они его и купят. Так что отличайтесь либо ценовой категорией и качеством товара, либо самим товаром — смените направление деятельности.

Цены на стрит ритейл

Street retail – формат недвижимости, который, как уже было сказано в самом начале, будет ликвиден при любой ситуации на рынке площадей под торговлю. Основываясь на последних данных экспертов, арендная ставка в ТЦ варьируется в диапазоне от 10 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за квадратный метр, в то время как в стрит ритейле составляет от 7 тыс. руб. до 15 тыс. руб. за квадратный метр. Самыми приоритетными, а, следовательно, и дорогими «торговыми коридорами» в Москве на сегодняшний день являются:

  • Кузнецкий мост;
  • Покровка;
  • Пятницкая;
  • Маросейка.

По данным исследований, в центре Москвы удачно идут дела в основном у магазинов продуктов и ресторанов. Салоны обуви и одежды отмечают спад покупательской способности на 30% по сравнению с прошлым годом.

На портале BBport.ru Вы можете выбрать из каталога  подходящий вариант недвижимости данного типа. Осуществляйте поиск самостоятельно либо воспользуйтесь помощью специалиста, способного грамотно оценить Ваши требования, пожелания и подобрать наилучший вариант для Вас и Вашей компании.

Также читайте:

Старый и новый фонд недвижимости

Новый фонд полузакрытый. Лучшую коммерческую недвижимость нового фонда разбирают еще на этапе котлована и проектирования. Её покупают первые лица строительных компаний, крупные инвесторы, а также инвесторы-спекулянты с наработанными связями.

Если вы готовы увеличить срок окупаемости до 15 лет и более или намерены заниматься перепродажей коммерческой недвижимости, то придется узнавать о строительных проектах заранее, быть в курсе развития территорий городов и пригородов. Главное в этом деле — связи в комитете территориального развития города, комитете по строительству и мэрии.  

Лучшие коммерческие площади не продают людям с улицы. Вы физически не сможете узнать об объекте строительства и плане по развитию территорий, если у вас не будет нужных связей.

Если у вас есть шанс купить недвижимость в новостройках рядом с метро, железнодорожной или автобусной станцией, то берите. Хватайте сразу! Это очень выгодное вложение. В 99% случаев её купят на этапе котлована и перепродают вам в 2 раза дороже. Однако покупка все равно окупится.

Всё про street retail

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

При покупке недвижимости у застройщиков обязательно узнавайте условия переуступки. Они должны быть прописаны в договоре купли-продажи. 

Коммерческая недвижимость старого фонда —основа для начинающих инвесторов

Однако выбирать её нужно осторожно, так как ни один инвестор не будет продавать недвижимость, которая приносит ему деньги. Если продают, значит, есть проблемы и конкретные причины продажи

В старом фонде есть объекты на любой вкус: склады, офисы, производственные площади, торговые площади первых и цокольных этажей (стрит-ритейл), иногда встречаются площади торговых центров.

Покупать коммерческую недвижимость в старом фонде сложнее и рискованнее. Можно попасть под реновацию или купить недвижимость, на которую тяжело найти арендатора.

“Сладкие” предложения на рынке коммерческой недвижимости нужно проверять особенно тщательно. В 90% случаев есть подвох, который может оставить вас без недвижимости и штанов.

В Москве цена на хорошую недвижимость высокая, что увеличивает порог входа. Ниже 20 млн рублей найти ликвидный объект сложно даже за МКАД.

Всё про street retail

Разрешенное использование.

К нежилым Помещениям, расположенным в жилых домах, могут предъявляться особые требования к разрешенному использованию. Некоторые организации (торговые точки, предприятия услуг) не могут быть там размещены по закону. Проверяйте эту информацию заранее. А также уточняйте вопросы:

  • качества инженерных систем,
  • мощность электросетей,
  • как организован доступ клиентов в Помещение
  • возможность организации круглосуточной работы,
  • наличие витрин и возможность размещения вывески/рекламы.

Из
недавних нововведений, например, с
01.10.2019 г. вступают поправки в Жилищный
кодекс, согласно которым «жилое помещение
в многоквартирном доме не может
использоваться для предоставления
гостиничных услуг». Также запрещается
размещать в жилых домах промышленное
производство (при этом, частное
производство, такое как изготовление
тортов на заказ, разрешено), продавать
автозапчасти, шины. Рыбные магазины,
прачечные, химчистки разрешены, но
только до 23.00 часов.