Надежды
Проблема машино-мест наконец-то дошла до Государственной Думы — на рассмотрении находится законопроект N 174235-6 <7>, в соответствии с которым машино-место — часть помещения, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенной площади для размещения автотранспортных средств в части объема здания или сооружения. В пояснительной записке к данному законопроекту указано, что его целью является осуществление возможности регистрации прав собственности на машино-место как на отдельный объект недвижимости.
<7> Законопроект N 174235-6 «О внесении изменений в статью 2 и статью 20 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
А.В.Мандрюков
Магистр права,
юрист
КГ «Аюдар»
Как будет рассчитываться налог на машино-место?
Нельзя однозначно сказать, как повлияют изменения на размер налога. Некоторые владельцы столкнутся с уменьшением налоговой нагрузки, поскольку для расчета налога на долю паркинга в общей собственности учитывалась территория не только самой парковочной площадки, но и часть территории общего пользования.
По новой схеме, действующей с 2015 года, для расчета налога будет использована кадастровая стоимость парковочного места, максимально приближенная к рыночной, а ставка налога составит 0,1%. Таким образом, сумма налога может увеличиться на машино-места, расположенные в новых паркингах и центральной части крупных городов, где цены на недвижимость самые высокие.
Кадастровая стоимость для расчета налога на имущество уже используется в 28 регионах страны, а в течение следующих 4 лет планируется переход всех оставшихся регионов на новую схему расчетов.
Чтобы рассчитать размер налога, необходимо:
- Узнать на сайте Росреестра кадастровую стоимость машино-места;
- Рассчитать сумму налога исходя из того, что процентная ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Правда, в каждом регионе во время переходного периода местные власти могу уменьшить ставку до 0% либо увеличить ее не более чем в 3 раза;
- Уменьшить рассчитанную сумму налога на понижающий коэффициент. В первый год необходимо будет уплатить только 20% от всей суммы налога, во второй — 40%, в третий — 60%, в четвертый — 80%, и только в пятый — 100%.
- Таким образом, если кадастровая стоимость парковочного места составляет 300 000 рублей, то полный размер налога составит 300 рублей (а с учетом понижающих коэффициентов — 60, 120, 180, 240 рублей).
Технический план машиномест
Заказчиком по оформлению машиномест могут быть:
- застройщик — на стадии оформления документации для ввода в эксплуатацию и постановки строения на учет в кадастровых органах;
- владелец строения — в процессе его эксплуатации;
- владелец места – в случае заключения договора о законном приобретении прав на часть общей стоянки.
На практике, деятельность по формированию машиномест на вновь образованной общей стоянке проводится одновременно в отношении двух и более отдельных стояночных мест. С целью соблюдения прав и интересов каждого заинтересованного лица при выполнении данных работ, может заключаться сложный договор с множественностью лиц. Его результатом будет изготовление не одного плана на отдельное место стоянки, а сразу несколько технических планов для группы заказчиков.
При определении параметров границ для внесения их в план учитываются расстояния между характерными точками стояночных мест или расстояния между долговременными метками. Также законодательство регламентирует, что заказчик может установить требование об определении координат специальных точек разметки и закреплении характерных точек границ стояночного места на поверхности пола строения.
Выдержка из 315 ФЗ, ст.6 для объектов долевой собственности:
- До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 настоящей статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
- Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
После установления всех необходимых параметров стояночного места, данные вносятся в технический план, форма которого регламентирована приказом Минэкономразвития № . Документ оформляется в электронной форме, удостоверяется цифровой подпись инженера и направляется в органы кадастрового учета в электронном виде.
У заказчика есть право установить в договоре подряда условие об изготовлении плана на бумажном носителе. На практике, такая необходимость возникает у владельца строения при поиске потенциальных арендаторов или покупателей сформированных машино-мест на общей стоянке.
Сведения технического плана подлежат экспертизе в процессе постановки на учет, после чего вносятся в ЕГРН. В случае изменения технических параметров стояночного места (например, его границ) необходимо привести в соответствие и техническую документацию. Для этого владелец места на общей стоянке должен заказать проведение кадастровых работ, после чего будут внесены изменения в действующие кадастровые сведения, что также фиксируется в изменениях кадастрового паспорта объекта.
Учет и регистрация машино-мест по новым правилам представляет сложность даже для опытных специалистов в данной сфере. Профессионалы компании Смарт Вэй выполняют все виды работ, по подготовке документов кадастрового учета, а также окажут содействие на стадии регистрации отдельного места на общей стоянке.
Трудности продажи парковочного места, оставшиеся в прошлом
Раньше владелец парковочного места считался долевым собственником стоянки. То есть ему принадлежало не отдельное машиноместо, а доля от общей площади паркинга. Например, 1/200 часть ли 1/600 часть. Все зависело от вместимости парковки.
Фактически продажа осложнялась изрядным числом долевых собственников. По закону они имели первоочередное право на покупку продаваемого места. Таким образом, продавцу доли было необходимо заниматься оповещением других собственников о продаже объекта. На это действие отводился месяц.
В чем заключались трудности:
- Продавец тратил время и деньги на рассылку писем. Иногда приходилось платить отступные – всегда находились претенденты на продаваемое место. С несогласными соседями договаривались финансовыми способами.
- Покупатель пребывал более месяца в ожидании завершения сделки.
Зачастую использовался обходной путь, избавляющий от лишних затрат и волокиты – машиноместо попросту дарилось. Большая часть продаж оформлялась с применением подобной схемы. Представляете, 95% мест для машин меняли владельца по факту дарения. Документально это выглядело именно так, на деле – за оговоренную сумму.
На законных основаниях
Так уж сложилось исторически, что машино-места в Тюмени стали строить раньше, чем законодательно возникло право на их регистрацию. Чтобы получать деньги за это приватное приложение к жилому комплексу, серьезно влияющее на процесс ценообразования на квартиру, застройщики были вынуждены оформлять такое имущество в общедолевую собственность. Но вступивший в силу с 1 января 2017 года федеральный закон №315 расставил все точки над «и» относительно машино-мест и позволил существовать им в статусе самостоятельной единицы – полноценного объекта недвижимости.
По словам начальника отдела обработки документов и обеспечения учетных действий, № 2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области Галины Барнашевой, теперь место для машины является таким же предметом сделки, как квартира.
Место для машины является таким же предметом сделки, как квартира. Фото: pixabay.com
«У владельцев машино-мест появилась возможность зарегистрировать на него право собственности, а также официально оформлять договоры купли-продажи, дарения, аренды, залога и ипотеки и прочее», — пояснила Барнашева.
Что же касается тех владельцев, кто стал собственником машиноместа раньше, чем это разрешил закон, то сегодня он вправе выделить свое имущество из общедолевой собственности: установить его границы и внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и дальше распоряжаться по своему усмотрению. Хозяин, имеет право!
Стоит отметить, что с начала прошлого года на кадастровый учет в Тюмени поставлено более 3,7 тысяч машино-мест.
Место под солнцем
Если говорить упрощенно, нормативы по количеству машино-мест при строительстве зависят от класса возводимого дома.
Например, наличие подземных паркингов для экономкласса вообще не является обязательным, но в таком случае должны быть отдельно стоящие паркинги, рассказывает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
В комфорт-классе уже возможны как подземные, так и наземные паркинги, но при этом не менее одного машино-места на квартиру.
В элитном и премиум-сегменте 1,8 машино-места на квартиру как минимум.
В сегменте делюкс уже не менее 2 машино-мест на квартиру.
Кроме обеспеченности машино-местами существуют нормативы по размерам и габаритам машино-мест:
— в комфорт-классе строятся машино-места с расчетом на автомобили класса С;
— в бизнес-классе — на автомобили класса D;
— в элитном сегменте — на автомобили класса E.
Цена вопроса
Стоимость машино-места зависит от локации и класса проекта.
Более половины выписанных в 2016 году штрафов были оплачены со скидкой
По данным аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, в массовом сегменте в Москве средняя цена машино-места — 1,6 млн рублей, минимальная — 300 тысяч рублей, максимальная — 4 млн рублей. В бизнес-классе средняя цена — 2,7 млн рублей за машино-место. Минимальная цена — 1,165 миллиона рублей, максимальная — 5,1 млн рублей. В более дорогих сегментах средняя цена — 4,8 млн рублей за машино-место. В целом же минимальная цена — 2,5 млн рублей, максимальная — 8,8 млн рублей.
— При покупке доли паркинга одновременно с квартирой можно рассчитывать на внушительные скидки, — отмечает гендиректор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Сейчас разные застройщики могут предлагать скидки от 30 до 50%. Если же клиент покупает сначала квартиру, а потом уже место для машины, но все же до сдачи его в эксплуатацию, он может рассчитывать на скидку до 10%».
Если говорить о Москве и области, то обычно такие акции практикуют в проектах Подмосковья, где проблема с местами для автомобилей стоит не так остро, как в столице, и аудитория менее платежеспособна, добавляет руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.
Образец договора о продаже машиноместа
Договор купли-продажи машиноместа
Город _______________.Дата_________________.
Мы, гр. _____________________________, дата рождения __________, место рождения: __________, гражданство: __________, пол: __________, паспорт гражданина Российской Федерации _____, выданный _____________, проживающий по адресу: _________ именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, игр. __________, дата рождения __________, место рождения: __________, гражданство: __________, пол: _________, паспорт гражданина Российской Федерации _______, выданный ______________, проживающий по адресу: __________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, вместе именуемые Стороны, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает машиноместо, назначение: нежилое, номер на поэтажном плане ___, находящееся по адресу: Россия, __________ область, г. __________, ул. __________, дом __, корп. __, этаж – ___ (подвальный), общей площадью ____ (______________) кв. м.
2. Указанное машиноместо принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности, на основании Договора купли-продажи машиноместа от __________ _______ года, что подтверждается:
2.1 Свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии ________, выданным _____________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № __________________.
2.2. Выпиской из ЕГРН _________________________.
3. По соглашению Сторон стоимость машиноместа по настоящему Договору составляет _________ (__________________) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
4. Расчеты между Сторонами на момент подписания настоящего Договора, произведены в полном объеме.
5. Машиноместо до заключения настоящего договора никому не отчуждено, не заложено, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что машиноместо правами третьих лиц не обременено, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал не передано.
6. Покупатель осмотрел машиноместо до подписания настоящего договора и не имеет претензий по месторасположению, состоянию и качеству отделки.
7. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
8. Расходы по заключению настоящего договора несет ПОКУПАТЕЛЬ.
9. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
10. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых передается в регистрирующий орган, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр – ПОКУПАТЕЛЮ.
ПОДПИСИ СТОРОН:
ПРОДАВЕЦ
ПОКУПАТЕЛЬ
Видео сюжет расскажет об новвоведениях в закон об оформлении машиноместа в собственность
Источники
- https://pravovdom.ru/garazh/kak-kupit-mashinomesto.html
- https://prokadastr.com/oformljaem-mashino-mesto-v-sobstvennost/
- https://pravo-doma.ru/garazh/kak-pravilno-oformit-sobstvennost-na-mashinomesto-v-parkinge.html
- https://www.sibdom.ru/journal/1683/
- http://www.kad-uslugi.ru/polezno-znat/kadastrovyy-uchet-mashinomest-i-registratsiya-prav/
- https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/garazh/o-chem-molchit-zhkh-oformlenie-mashinomesta-v-sobstvennost
- https://pravo-doma.ru/garazh/kak-prodat-parkovochnoe-mesto-v-podzemnom-parkinge-obrazec-dogovora-i-vazhnye-nyuansy.html
Машино-место — объект недвижимости
Машино-место — объект недвижимости
Раньше, приобретая место в подземном паркинге под жилым домом, покупатель получал лишь возможность оставлять свой автомобиль. За владельцем не закреплялось конкретное место парковки — его размеры и местоположение. А чтобы продать участок, нужно было заручиться письменным согласием всех владельцев паркинга.
Теперь машино-место стало объектом недвижимости, это значит, что его можно на законных основаниях продать, купить, подарить, оставить в наследство и даже оформить в ипотеку (как залог)! Учитывая нынешнюю ситуацию с нехваткой парковочных мест, для жителей Московской области это хороший вид вложения денег.
Эти изменения занесены в ФЗ от 3 июля 2016 г. № 315 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (http://base.garant.ru/71435342/ )
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений описаны в установленных Законодательством о государственном учете порядке, — цитата из закона.
Также в законе делается акцент на том, что собственники могут получить компенсацию за машино-место, если участок под ним изъят для государственных нужд.
Это шаг вперед в Законодательстве, ведь раньше, если на месте предполагаемой застройки находились гаражи, их просто сносили без всяких выплат хозяевам.
Исходя из определения, которое дается в законе, резюмируем:
Что называют машиноместом?
Прежде всего, место для размещения машины является частью стоянки. Оно обязательно ограничивается одним из двух способов: элементами конструкционного типа либо разметочными линиями.
Размер машиноместа сопоставим с размерами машины, то есть два транспортных средства на выделяемой площади не поместятся.
Новости для дольщиков
Этот гараж в китайском Хучжоу позволяет на площади 49 кв. метров вместить до 50 автомобилей. Секрет — высота гаража в 25 этажей. Фото: Reuters
С нового года владельцы общей долевой собственности могут без препятствий выделить машино-места в натуре, установить их границы и внести сведения в ЕГРН. До последнего времени судьи отказывали в этом. В решениях они указывали, что подобная процедура невозможна без нанесения ущерба всему объекту, а также его электроснабжению, водоснабжению, средствам пожаротушения. Сейчас, если заявитель представит в Росреестр протокол общего собрания собственников или соглашение о правилах пользования общедолевой собственностью, то ему не нужно и согласия остальных участников на выдел доли.
Парковочные места в столице станут короче на метр
Важный нюанс: право общедолевой собственности на строение с машино-местами прекратит свое существование с выходом последнего участника. С этого момента общедолевым имуществом будут считаться только шлагбаумы, проезды, проходы и так далее.
Подводя итоги, эксперты отмечают, что новеллы просто узаконили оборот машино-мест. С другой стороны, государство так и не осмелилось признать недвижимостью машино-места на стоянках, которые не связаны со зданиями. Законодателю придется вернуться к этому вопросу.
Детали
Кадастровый учет машино-места
Согласно новой редакции п. 1 ст. 130 машино-места относятся к недвижимым вещам. Понятие машино-места закрепляется во введенном в ст. 1 ГрК РФ пункте 29. Итак, что это такое с учетом изменений законодательства?
В соответствии с ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (кстати, вступает в силу закон 2 января 2017 года) кадастровый учет машино-места осуществляется на основе технического плана. Составляется он на основании сведений, содержащихся:
- в разрешении на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проектной документации здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проекте перепланировки и акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки.
Согласно ч. 6.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания (сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам этого машино-места.
Это в техплане, а в реальности границы фигуры машино-места в помещении устанавливаются путем определения расстояния как минимум от двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до точек границ машино-места или точек деления границ на части), а также расстояний между точками границ машино-места.
В результате границы машино-места обозначаются путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки, например, краской или наклейками.
При этом площадь машино-места должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Требования к размерам устанавливаются нормативно-правовым актом Минэкономразвития, принятие которого следует ожидать в ближайшем будущем.
Несоответствие площади образуемого машино-места этим требованиям является основанием для приостановления процесса постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности.
Все сказанное касается в первую очередь новых зданий и сооружений, вводимых в эксплуатацию с 2017 года. А как со старыми зданиями, в которых, например, площади машино-мест вполне могут «не вписаться» в требования, установленные Минэкономразвития? И что делать, если машино-место было оформлено как доля в праве общей собственности?
Про уже существующие машино-места законодатель тоже не забыл.
Цена вопроса
Среднерыночная цена паркинга – как средняя температура по больнице, всей правды не скажет. Поэтому рассмотрим минимальную и максимальную стоимость продажи паркингов и машино-мест на вторичном рынке, то, что сегодня предлагают частники и агентства недвижимости.
Самыми доступными среди цивилизованных, официально оформленных стали предложения по машино-местам в охраняемом паркинге ЖК «Звездный городок». Цена вопроса от 170 тыс. рублей. «Собственник. Удобное расположение, охрана. Второй уровень. Обмен не интересует», — информирует продавец. Стоит отметить, что паркинги этого жилого комплекса одни из лидеров по количеству объявлений о продаже.
Новость по теме
В Тобольске раскрасят граффити гаражи «Талисман»
Машино-место. Тюмень. Фото: АиФ/ Екатерина Герман
Что касается продажи машино-мест в паркингах в строящихся и недавно построенных жилищных комплексах напрямую от девелоперов, то тут разброс цен на порядок ниже.
Кстати, машино-места в отличие от квартир, дорожают не так заметно, но изменения в цене все же есть. Что опять же дает возможность предполагать, что через пять лет заявленная сегодня стоимость будет казаться очень и очень привлекательной.
Новость по теме
Тюменцев возмутил автомобиль на тротуаре у аптеки
А для тех, кто так и не созрел на покупку, аренда может серьезно ударить по кошельку. Цена сопоставима с той, что платят за съем жилья: 10-15 тысяч рублей ежемесячно. И не факт, что это машино-место, пусть и в охраняемом паркинге, будет в шаговой доступности от вашего дома.
Законодательство о продаже машиномест
Свободная покупка и продажа парковочного места стала возможна с 1 января 2017 года, когда вступил в силу . До этого времени площадки для стоянки личного автотранспорта оформлялись только в долевую собственность между несколькими автовладельцами. Для продажи места требовалось получить согласие остальных дольщиков.
Нововведения в законодательстве ввели в обращение термин «машиноместо», под которым подразумевается часть капитального сооружения или выделенной площадки для хранения автомобиля. Оно должно обладать следующими свойствами:
- четко распознаваемые границы в виде конструктивных частей здания или специальной разметки на площадке;
- точные координаты парковочного места внесены в государственный реестр объектов недвижимости;
- минимальный размер площадки составляет 5,3х2,5 метра, максимальный – 6,2х3,6 метра.
Машиноместами не могут быть парковки общего пользования, обочины дорог и придомовая территория, являющаяся общей долевой собственностью жильцов.
Для того чтобы в будущем не всплыли подводные камни, при покупке машиноместа необходимо:
- Проверить наличие обременений на объект недвижимости, потребовав у продавца выписку из государственного реестра.
- Убедиться в отсутствии у продавца долгов за обслуживание, получив от него справку из бухгалтерии ТСЖ.
- Если объект недвижимости приобретался в браке, получить нотариально заверенное согласие второго супруга.
Заранее уточнить стоимость ежемесячного обслуживания, чтобы не столкнуться с неподъемными суммами в квитанциях из ТСЖ.
Процедура оформления машиноместа в собственность
Изменения, внесенные в нормативные акты, сделали площадку для автомобиля самостоятельным объектом недвижимости. Оформление машиноместа в собственность аналогично процедуре регистрации другого вида недвижимого имущества.
Зачем нужна регистрация
Любое юридическое действие обладает своими достоинствами и недостатками.
Преимущества оформления права собственности на участок для размещения автомобиля состоят в следующем:
- Простота распоряжения (нет необходимости получать согласие третьих лиц на проведение сделок).
- Границы машиноместа зафиксированы в ЕГРН (никто не сможет уменьшить размеры объекта без разрешения владельца).
- В свидетельстве указан собственник, являющийся физическим лицом (при членстве в ГСК собственником выступает кооператив).
Куда обратиться для регистрации
Учет сделок с объектами недвижимости и введение данных в государственный реестр осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росреестр).
Обратиться в ведомство с заявлением на признание права собственности в отношении машиноместа можно несколькими способами:
- лично посетить территориальное подразделение (Управление) службы;
- сдать документы в многофункциональный центр (МФЦ);
- подать заявку на оформление в электронном виде с помощью онлайн сервиса на официальном сайте Росреестра;
- направить пакет документов по почте заказным письмом с уведомлением (все бумаги должны быть заверены у нотариуса).
Чтобы воспользоваться электронными услугами Росреестра, необходимо иметь подтвержденную учетную запись на сайте «Госуслуги».
Какие документы необходимо собрать
Для обращения в Службу регистрации требуется представить бумаги, удостоверяющие законность требований.
Перечень документов включает:
- заявление установленного образца (можно заполнить на приеме);
- копию удостоверения личности заявителя;
- правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д.);
- согласие супруга на отчуждение имущества (заверяется у нотариуса);
- выписка из ЕГРН;
- технический и кадастровый паспорта;
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (стоимость сбора составляет 2000 рублей).
Переоформление права на часть паркинга в порядке приватизации осуществляется бесплатно в случае, если собственнику жилья принадлежит доля в общем имуществе МКД.
В какой срок осуществляется регистрация
Длительность оформления места для автомобиля регламентирована нормативными актами Росреестра и не должна превышать семи рабочих дней.
В зависимости от предъявленных правоустанавливающих документов срок исполнения составляет:
- 3 дня – принятие наследства;
- 5 дней – заключение договора ипотеки (с наложением обременения на объект);
- 7 дней – участие в долевом строительстве, покупка, дарение, иные виды сделок.
Датой начала срока считается день принятия заявления сотрудником. В случае подачи заявки в электронном виде отсчет начинается с момента присвоения запросу статуса «Принято к исполнению».
По каким причинам отказывают в регистрации машиноместа
Своевременное оформление права собственности на участок паркинга зависит от полноты и достоверности документов, представленных в Росреестр.
Наиболее частыми поводами для отказа в принятии заявки на регистрацию являются:
- обращение за услугой лица, не имеющего права на пользование машиноместом;
- полномочия представителя не подтверждены нотариусом;
- бумаги содержат недостоверную информацию;
- не оплачена госпошлина.
Процедура регистрации может быть приостановлена на срок до трех месяцев. Это время предоставляется заявителю на сбор дополнительных доказательств.
Правовое регулирование, уходящее в прошлое
До сих пор законодательство не определяло понятие машино-места. Только в п. 21 ст. 1 ГрК РФ есть понятие парковки (парковочного места). Приведем его здесь.
Курсивом выделены словосочетания, которые с 1 января 2017 года исключаются из формулировки п. 21 ст. 1 ГрК РФ.
Обычно машино-место индивидуализируется путем нанесения краской разметки и номера парковочного места на поверхности пола паркинга. Именно с этим и возникала проблема, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 221-ФЗ объект недвижимости должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). Границы и номер, нанесенные краской на пол, судебная практика к таковым характеристикам не относила (например, Постановление АС МО от 07.05.2015 № Ф05-3747/2015 по делу № А41-44784/14).
В связи с этим оформление машино-места в собственность на практике всегда было проблемой.
В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475 было указано, что парковка (парковочное место), как ее определяет ГрК РФ, не отвечает критериям помещения, является частью зданий или сооружений, но никак не самостоятельным объектом недвижимости.
Оборот части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав не предусмотрен. Точно также не предусмотрена государственная регистрация права собственности на часть объекта недвижимости.
В судебной практике до сих пор имелось два подхода к юридическому оформлению прав на машино-место, о чем сказано в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 по делу № А40-124539/09-54-801:
- это самостоятельный объект недвижимого имущества, представляющий собой помещение в составе другого объекта недвижимости — нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания;
- это часть объекта недвижимости, в отношении которого действует режим общей долевой собственности, а пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой порядок пользования определяется соглашением участников долевой собственности или решением суда.
В последнее время преобладала вторая позиция, в отношении машино-мест действовали правила об общей долевой собственности, которые сами по себе далеко небезупречные.
Соответственно Минэкономразвития рекомендовало сперва поставить на кадастровый учет здание, в котором находится машино-место, а затем зарегистрировать долю в праве общей собственности на здание с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам расположенных там машино-мест.
Если рассматривать парковочные места, расположенные в многоквартирных домах (например, в подземном паркинге), то законодательное регулирование вопроса осуществляется как ГК РФ, так и ЖК РФ.
Много проблем возникало с определением порядка пользования и распоряжения машино-местом.
В частности, передача машино-места в аренду требует созыва общего собрания участников общей долевой собственности, со всеми вытекающими сложностями.
Продажа его третьему лицу предполагает соблюдение преимущественного права покупки остальных собственников.
Если в многоквартирном доме 500 собственников, то и в том, и в другом случае нетривиальной становится задача учесть права всех остальных собственников и не сойти с ума…
Поэтому следование этой позиции очень усложняет пользование и распоряжение машино-местами и к тому же влечет дополнительные расходы собственников.
Но с 1 января 2017 года эти проблемы уходят в прошлое.
Проблема привлечения денежных средств на строительство подземной стоянки
Для строительства машино-мест застройщики применяют различные правовые схемы, которые основываются на следующих договорах:
- договор долевого участия в строительстве (чаще всего применяется в случае строительства подземной парковки в МКД);
- инвестиционный договор (распространен при строительстве отдельных гаражных комплексов);
- предварительный договор купли-продажи.
При этом каждый из этих договоров имеет свои недостатки. Так, при заключении договора долевого участия существует риск того, что машино-место не подпадает под понятие объекта долевого участия в строительстве.
Относительно инвестиционного договора следует сказать: в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ и т.д. В некоторых случаях суды признавали инвестиционный контракт договором долевого участия в строительстве (Постановление ФАС СКО от 06.05.2008 N Ф08-1713/08 по делу N А53-18724/06-С2-6).
В случае заключения предварительного договора существует риск его признания недействительным (притворным) по иску гражданина и обязания застройщика уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (Определение Московского городского суда от 20.12.2011 по делу N 33-39910).
К сведению. Контролирующие органы предпринимают попытки привлечения застройщика к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за заключение предварительных договоров купли-продажи машино-места. Однако в суде есть шанс добиться отмены постановления о наложении штрафа, указав, что названной нормой охватываются только жилые помещения (Постановление ФАС СЗО от 31.01.2012 по делу N А56-26953/2011).
Машиноместа перешли в разряд частной собственности
Законодательные изменения вступили в действие с первого дня 2017-го года, после принятия Федерального закона №315, предусматривающего ряд поправок в Гражданском кодексе. Нововведения изменили статус машиномест. Отныне парковочные места в паркингах или на стоянках открытого типа причисляются к отдельному виду собственности.
Процесс регистрации права на недвижимый объект в виде парковочного места – строго регламентированная процедура, предполагающая:
- Подготовку определенного пакета документации.
- Обращение в уполномоченную госструктуру.
- Получение документа, подтверждающего право на собственность. Иными словами, наличие выписки из госреестра служит доказательством права на собственность. Процедура аналогична оформлению прав на собственность любого недвижимого объекта.
