Субаренда

Спрос на арендуемое жилье в России

Согласно опросам, в настоящее время 9% опрошенных являются арендаторами жилья. По прогнозам специалистов, в ближайшие 1-3 года спрос на арендное жилье будет сохраняться также на уровне 8-10%. Из тех, кто арендует жилье в настоящее время, большинство — молодежь в возрасте 18-24 года (22%), меньше всего среди арендаторов населения в возрасте 45-54 лет (2%) и пенсионеров (3%). При этом приоритет россиянами отдается частному рынку аренды. Так, каждый десятый (9%) предпочитает арендовать жилье у частного лица, а 3%, наоборот, у юридического. Для большинства россиян вопрос аренды жилья неактуален: 75% ни при каких условиях не готовы жить в съемном жилье.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Как организовать бизнес: инструкция

  1. Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
  2. Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом. Минимум мебели и бытовой техники обязателен.
  3. Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
  4. Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники. Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.

Что это такое

По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.

Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.

При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.

Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.

Законодательное регулирование

Поскольку субаренда представляет собой гражданско-правовую сделку, ее действительность зависит от оформления соответствующего договора.

Данная сделка основывается на положениях Гражданского кодекса РФ

 Гл. 34 Гражданского кодекса РФ статьи указанной главы включают все основополагающие нормы порядка и условий заключения арендного соглашения, права и обязанности и ответственность сторон
 Ст. 432 ГК РФ Субарендный договор обязан соответствовать основным положениям о заключении договора. Договор будет считаться заключенным, если между контрагентами, в надлежащей форме, достигнуто соглашение относительно всех существенных условий сделки субаренды

В качестве предмета сделки может выступать любой объект недвижимости:

  1. Земельные участки;
  2. Дома, постройки, строения и сооружения;
  3. Нежилые помещения;
  4. Жилые помещения

Существующие риски

Однако, заключение сделки арендатором недвижимости допускается исключительно при наличии согласия владельца объекта в письменном виде.

Согласие может быть сделано либо отдельно, либо как соответствующий пункт в основном договоре аренды.

Собственник недвижимости может дать согласие на передачу объекта на основании субаренды двумя вариантами:

 Дать согласие в ходе оформления арендного соглашения это делается путем включения в текст договора аренды отдельного пункта, в котором указывается на право арендатора на сдачу помещения в субаренду, без получения согласия у арендодателя. При наличии такого пункта в договоре, субарендатору предоставлена свобода действий
 Выражение согласия отдельным документом в частности, составляется бумага, именуемая согласие арендодателя, в которой дается согласие на переход прав первоначального арендатора к субарендатору

Если собственник выразил согласие одним из двух вышеуказанных способов, арендатор имеет право на сдачу помещения.

Но в ходе оформления сделки субаренды возможны следующие риски:

 Сдача арендатором объекта недвижимости без получения согласия у правообладателя данный риск минимизирован, если собственник часто проверяет состояние своего помещения. Однако, в случае нахождения арендодателя в другом городе, и он редко проверяет свой объект, то возможность такого злоупотребления арендатором вполне вероятна
 При заключении сделки на срок больше одного года возникает обязанность ее государственной регистрации в ФКП Росреестр Часто для того, чтобы не регистрировать договор, стороны оформляют договор на период 11 месяцев. Это ухищрение также позволяет получателю арендной платы не нести обязанности по уплате налогов
 В случае недобросовестности арендатора и оформлении сделки субаренды на срок, превышающий основной договор аренды субаренда прекращает действие после истечения срока действия основной сделки. При этом, если арендная плата заплачена полностью, то возвратить ее не удастся

Преимущества и недостатки

Явным преимуществом такого способа является тот факт, что все стороны получают желаемое. Арендатор, который не смог найти применение земельного надела, однако уже заплатил за его использование, может отбить денежные средства, и даже немного обогатиться.

Собственник, владеющий земельным наделом, рад, что тот не пустует. Субарендатор получает в пользование землю, которую хотел.

Казалось бы, все находятся в плюсе, однако существует и существенный риск, который в первую очередь касается арендатора.

Если субарендатор произведет с землей действия, которые запрещены договором, и при этом исчезнет, то именно арендатор будет отвечать за подобное деяние перед собственником, несмотря на то, что собственник знал о том, что землей владел субарендатор.

Такая ситуация будет очень щекотливая, поэтому выбирая третью сторону, арендатор должен быть максимально внимательным.

Кроме того, важно помнить о том, что субарендатор может не оплатить стоимость, и в итоге, после длительного использования земли попросту пропадет из вида. Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед

Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед.

Еще один риск кроется в том, что собственник может запретить осуществление деятельности арендатору на земельном участке.

Такое решение будет чревато. Арендатор лишиться своих денежных средств, а субарендатор возможности осуществлять задуманное.

Кроме того, если собственник решил, что ему выгоднее сотрудничать напрямую с субарендатором, получать денежные средства, договор может быть расторгнут. А вот стороны, как собственник, так и субарендатор могут работать друг с другом напрямую.

Понятия

Правовые отношения между сторонами аренды (арендодателем и арендатором) устанавливаются в договоре аренды, который содержит ключевые условия передачи недвижимости в пользование арендатора.

Таким образом, аренда – это передача объекта недвижимости (или иного имущества) собственником другому лицу на время.

Стороны обговаривают условия использования имущества, правовые обязательства сторон, ответственность по договору, порядок внесения арендной оплаты, а также порядок расторжения сделки.

В ходе аренды наниматель нежилого помещения вправе сдать его третьим лицам. При этом ответственность за состояние арендованного объекта все равно несет арендатор.

Другими словами, данная сделка заключается в уступке права пользования недвижимым (или иным) имуществом в рамках основного договора аренды.

Передача имущества в поднаем субарендатору повышает возможные риски его собственника. Извлечь дополнительную выгоду владелец может, повысив стоимость арендной платы.

Основным условием заключения договора субаренды является получение письменного согласия от собственника недвижимости.

Законодательные нормы

Общие условия сделок аренды/субаренды регулируются следующими правовыми актами:

  Положениями ст. 608 Гражданского кодекса РФ установлено кто может выступать в качестве арендодателя
 В ст. 606 ГК РФ определяется понятие аренды, устанавливаются права и обязанности сторон
 Нормы ст. 432 ГК РФ определяют порядок оформления договора субаренды

Нюансы взаимоотношений сторон договора

Договор аренды является достаточно прозрачным и распространенным в юридической практике. У собственника имущества возникают риски, но их можно свести к минимуму при правильном составлении договора.

Субаренда более сложная сделка. У нее имеется ряд особенностей, которые необходимо знать перед оформлением соглашения.

Арендодатель должен понимать имеющиеся риски, перед тем, как согласовывать договор субаренды.

 Нежилое помещение может передаваться в наем сторонним лицам без разрешения собственника риски увеличиваются, если арендодатель находится на отдалении от сдаваемого объекта недвижимости и не имеет возможности следить за тем, как он используется
 Обязанность регистрации сделки и оплата налогов который уплачивает арендатор. Обязанность по уплате налога возникает, если срок действия договора превышает 1 год. Налог можно не платить, если договор заключен на срок менее 1 года, но такое условие может быть оспорено налоговой инспекцией и признано злоупотреблением для избежания налогообложения. В таком случае арендатор вынужден будет уплатить налог  и заплатить штраф
 Риски несет и субарендатор В случае, если арендатор оформил договор с владельцем недвижимого имущества на срок, который менее срока сделки субаренды, то получить внесенную арендную плату обратно не получится. Собственник нежилого помещения не отвечает за действия арендатора и не может нести за него ответственность
 Если условия сделки нарушаются, арендодатель вправе расторгнуть договор с арендатором в результате чего автоматически завершится и договор поднайма имущества
 Если имуществу причинен ущерб действиями субарендатора, возмещать убытки будет арендатор поскольку ухудшение состояния помещения приводит к нарушению условий договора

Несмотря на то, что субаренда и аренда недвижимого имущества являются распространёнными соглашениями, и права сторон подлежат юридической защите, они имеют ряд нюансов. 

Сложности могут возникать в ситуации, когда арендатор не уведомил надлежащим образом арендодателя о своих планах пересдать в наем часть арендованного нежилого помещения.

В этом случае правоотношения сторон не будут защищены законодательно, и если одна из сторон нарушит контракт, то добиться защиты прав другой стороны в судебном порядке будет проблематично.

Общая информация про выполнение субаренды

Итак, говоря о том, что значит субаренда, следует сказать, что этот процесс представляет собой передачу объекта недвижимости в распоряжение «третьему» лицу для осуществления им действий по поиску клиентов, оформлению с ними договоров и в целом, решения всех других вопросов которые возникают при аренде недвижимости. Отметим, что данный процесс может быть осуществлен как для коммерческих, так и для жилых объектов. Это говорит о том, что у недвижимости есть собственник, который сдает объект одному человеку, чтобы тот, в свою очередь, пересдал его. Для передачи своей недвижимости в использование «третьему» лицу необходимо заключить договор субаренды. Это можно сделать у любого нотариуса.

Необходимо отметить, что в этом вопросе выгоду имеет владелец недвижимости. Дело в том, что лицо арендуемое объект, регулярно осуществляет поиск новых клиентов, осуществляет плату за использование недвижимости и решает все сложности, которые возникают. Помимо этого, такой способ сдачи в аренду является максимально удобным для владельцев объекта, которые решили уехать в другой город или страну, но при этом, не хотят осуществлять продажу имеющегося во владении объекта недвижимости.

Стоит сказать, что сдача помещения в субаренду подразумевает под собой получение финансовой выгоды. Дело в том, что чаще всего, недвижимость пересдается по более высокой цене. Таким образом, у человека появляется возможность иметь пассивный заработок, не предпринимая каких-либо действий.

Многие люди, имеющие в своем распоряжении какую-либо недвижимость, ошибочно считают, что предоставление ее посторонним лицам для последующей сдачи в аренду – является незаконным действием. На самом деле это мнение ошибочно. Говоря про то, что такое договор субаренды, то следует сказать о том, что он представляет собой документ, заверяемый у нотариуса.

Субаренда

Особенности субаренды

Отметим, что процесс предоставления недвижимости в аренду данным способом имеет ряд особенностей и нюансов. Среди них выделяют:

 В том случае если арендатор нанес какой-либо вред имуществу, то собственник не является ответственным за порчу.   Тогда, когда собственник увеличивает цену, то и субарендатор должен ее увеличивать. В подобной ситуации существует риск того, что арендатора не устроят условия сотрудничества

Поэтому необходимо осуществлять поднятие стоимости аренды с максимальной осторожностью.   Арендодатель может самостоятельно принимать решение о том, чтобы провести в коммерческой или жилой недвижимости ремонтные работы

Говоря же про «третье лицо», то он может проводить ремонт только в том случае, если помещение, взятое в аренду, ремонтируется после предоставления собственником согласия в письменном виде.   Если владелец объекта принял решение про окончание сотрудничества, то лицо являющееся субарендатором должно освободить объект за оговоренное время.   Арендатор может вносить определенные корректировки в договор.   В том случае, если субарендатор по определенным причинам не может произвести плату, то арендодатель должен выплачивать денежную сумму собственнику объекта. В противной ситуации, владелец объекта недвижимости может расторгнуть договор.   Лицо, которое заключило договор, не имеет права пересдавать имущество без согласия собственника. К тому же, сроки на выполнение субаренды не должны быть большими, чем первоначальная аренда объекта.

Специалисты, которые работают в данной сфере и соответственно знают, как сдать помещение в субаренду, рекомендуют быть максимально ответственными в процессе заключения юридических документов подразумевающих договора. Отметим, что в данном вопросе всем сторонам сделки является невыгодным кого-либо обманывать. Договора данного вида могут быть расторгнуты в одностороннем порядке. Как следствие, пострадать могут все участники сделки.

Согласование оплаты

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно

Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

  • порядок оплаты,
  • условия совершения,
  • сроки.

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

https://youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Что говорит закон

Закон рассматривает такой вид бизнеса как предпринимательскую деятельность. Но сегодня не обязательно регистрировать юридическое лицо или ИП, если сумма доходов не превышает 300 000 рублей в месяц. Тогда можно работать в качестве самозанятого. Размер налога составит 4% при работе с физическими лицами и 6% во время работы с компаниями.

Возможность сдавать арендованное жилье по договору субаренды предусмотрена статьей 615 ГК РФ. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если объект используется с нарушениями соглашения, то арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Сведения о правилах и порядке получения компенсации указаны в статье 15 ГК РФ.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Арендатор, как и субарендатор, имеют право:

  • использовать объект недвижимости в соответствии с условиями договора;
  • пользоваться материальными благами, которые находятся на объекте, если это не противоречит соглашению;
  • передавать арендованную недвижимость по договору субаренды.

То есть, можно жить и вести быт в арендованной квартире в соответствии с законом и договором.

Обязанностей у арендаторов больше:

  • использовать жилье в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ;
  • соблюдать все обязанности, которые предусмотрены договором;
  • в случае нанесения ущерба имуществу требуется компенсировать полную его стоимость;
  • не передавать имущество третьим лицам без согласия собственника.

Также собственник может установить дополнительные правила. Например, запретить приводить гостей, жить с детьми или домашними животными. Если арендатор подписывает договор, то он соглашается и на все дополнительные требования. Но это повредит бизнесу, так как снизится целевая аудитория. Надо искать и находить объекты без таких ограничений, чтобы получать максимальную прибыль.Субаренда

Признание договора недействительным

Статья 431 ГК РФ указывает, когда соглашение может быть признано ничтожным. Также эти сведения указаны в статьях 167, 173, 178 и 179 ГК РФ.

Руководство, когда сделку можно считать недействительной:

  • если заключение договора произошло в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
  • когда подпись была поставлена под угрозой;
  • при введении одной из сторон в заблуждение;
  • во время навязывания крайне невыгодных условий;
  • если в соглашении есть опечатки (даже маленькие, несущественные);
  • при заключении договора не с собственником объекта или лицом, которое имеет право действовать от его имени на основании доверенности или иного документа;
  • когда в договоре есть пункты, которые противоречат Российскому законодательству;
  • при неполном исполнении обязательств или отказе от их исполнения одной из сторон.

Недействительная сделка не имеет юридических последствий. Лицо, которое заранее знало о фактах, при которых соглашение аннулируется, считается недобросовестным и может привлекаться к административной или уголовной ответственности. Стороны обязаны возвратить друг другу все полученное после подписания договора. Если это сделать по каким-то причинам невозможно, то требуется возместить стоимость понесенных убытков.

Расторжение договора

Есть три возможности расторгнуть соглашение:

  1. Признание сделки недействительной.
  2. Нарушение условий договора. Тогда арендатор должен выплатить предусмотренную компенсацию и освободить помещение.
  3. Истечение срока действия соглашения.

Субаренда

Общая информация про выполнение субаренды

Итак, говоря о том, что значит субаренда, следует сказать, что этот процесс представляет собой передачу объекта недвижимости в распоряжение «третьему» лицу для осуществления им действий по поиску клиентов, оформлению с ними договоров и в целом, решения всех других вопросов которые возникают при аренде недвижимости. Отметим, что данный процесс может быть осуществлен как для коммерческих, так и для жилых объектов. Это говорит о том, что у недвижимости есть собственник, который сдает объект одному человеку, чтобы тот, в свою очередь, пересдал его. Для передачи своей недвижимости в использование «третьему» лицу необходимо заключить договор субаренды. Это можно сделать у любого нотариуса.

Необходимо отметить, что в этом вопросе выгоду имеет владелец недвижимости. Дело в том, что лицо арендуемое объект, регулярно осуществляет поиск новых клиентов, осуществляет плату за использование недвижимости и решает все сложности, которые возникают. Помимо этого, такой способ сдачи в аренду является максимально удобным для владельцев объекта, которые решили уехать в другой город или страну, но при этом, не хотят осуществлять продажу имеющегося во владении объекта недвижимости.

Стоит сказать, что сдача помещения в субаренду подразумевает под собой получение финансовой выгоды. Дело в том, что чаще всего, недвижимость пересдается по более высокой цене. Таким образом, у человека появляется возможность иметь пассивный заработок, не предпринимая каких-либо действий.

Многие люди, имеющие в своем распоряжении какую-либо недвижимость, ошибочно считают, что предоставление ее посторонним лицам для последующей сдачи в аренду – является незаконным действием. На самом деле это мнение ошибочно. Говоря про то, что такое договор субаренды, то следует сказать о том, что он представляет собой документ, заверяемый у нотариуса.

Субаренда

Особенности субаренды

Отметим, что процесс предоставления недвижимости в аренду данным способом имеет ряд особенностей и нюансов. Среди них выделяют:

 В том случае если арендатор нанес какой-либо вред имуществу, то собственник не является ответственным за порчу.
  Тогда, когда собственник увеличивает цену, то и субарендатор должен ее увеличивать. В подобной ситуации существует риск того, что арендатора не устроят условия сотрудничества

Поэтому необходимо осуществлять поднятие стоимости аренды с максимальной осторожностью.
  Арендодатель может самостоятельно принимать решение о том, чтобы провести в коммерческой или жилой недвижимости ремонтные работы. Говоря же про «третье лицо», то он может проводить ремонт только в том случае, если помещение, взятое в аренду, ремонтируется после предоставления собственником согласия в письменном виде.
  Если владелец объекта принял решение про окончание сотрудничества, то лицо являющееся субарендатором должно освободить объект за оговоренное время.
  Арендатор может вносить определенные корректировки в договор.
  В том случае, если субарендатор по определенным причинам не может произвести плату, то арендодатель должен выплачивать денежную сумму собственнику объекта

В противной ситуации, владелец объекта недвижимости может расторгнуть договор.
  Лицо, которое заключило договор, не имеет права пересдавать имущество без согласия собственника. К тому же, сроки на выполнение субаренды не должны быть большими, чем первоначальная аренда объекта.

Специалисты, которые работают в данной сфере и соответственно знают, как сдать помещение в субаренду, рекомендуют быть максимально ответственными в процессе заключения юридических документов подразумевающих договора. Отметим, что в данном вопросе всем сторонам сделки является невыгодным кого-либо обманывать. Договора данного вида могут быть расторгнуты в одностороннем порядке. Как следствие, пострадать могут все участники сделки.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

В существенных условиях необходимо:

  1. Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
  2. Указать предмет и права сторон.
  3. Прописать условия прекращения обязательств.
  4. Вывести величину платы и порядок её внесения.
  5. Должно быть указано, если сдаётся комната.
  6. Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
  7. Сроки не должны превышать время арендного договора.
  8. Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
  9. Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.

Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры

Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении

Содержание документа (образец)

Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно — следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.

Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.

По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.

По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.

После чего указывается:

  1. Место и календарная дата заключения.
  2. Реквизиты участников.
  3. Объект соглашения.
  4. Сроки заключения.
  5. Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
  6. Оплата съёма и коммунальных платежей.
  7. Гражданская ответственность сторон.
  8. Условия и порядок расторжения.
  9. Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
  10. Иные условия.
  11. Приложения.
  12. Реквизиты и адреса регистрации участников.
  13. Место для подписи.

Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов

Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

  1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
  2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
  3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Отличия от аренды

Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.

В частности, к ним можно отнести:

Субаренда

  • обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
  • внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
  • преимущественно срочный характер отношений;
  • отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
  • точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).

Однако субаренде присущи и некоторые свои отличительные особенности, поэтому для сравнения этих двух сделок стоит рассмотреть их основные характеристики в виде таблицы:

Критерий для сравнения Аренда Субаренда
Кто выступает арендодателем Непосредственно собственник имущества Владелец имущества, который арендует его у другого лица
Необходимость получения разрешения на сделку Отсутствует Получение разрешения необходимо, если в договоре аренды не указана возможность передачи его во временное пользование третьим лицам
Ограничения по сроку Практически не существуют, однако в некоторых случаях устанавливаются законодательством (в зависимости от вида земель) Срок напрямую зависит от продолжительности действия договора аренды и не может превышать его
Условия договора  Определяются сторонами в свободном порядке (однако должны быть составлены в соответствии с требованиями законодательства) Не должны противоречить или изменять условиям основного договора
Проведение торгов для участков, которые находятся в государственной собственности Обязательно практически во всех случаях Необязательно, поскольку процедура в отношении данного участка уже проводилась ранее

Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки,Субаренда разновидностью которой он является — то есть от аренды.

На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.

Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.

Как сдать земельный участок в субаренду?

Теперь давайте рассмотрим, как надлежащим образом оформить в субаренду земельный участок.

  1. Как правило, арендатор ищет субарендатора только в том случае, если самостоятельно не может распоряжаться земельным участком, а тем временем, он находится в аренде на длительное время. В этом случае необходимо такое лицо, как субарендатор.
  2. После того как договоренность состоялась, арендатор должен объяснить субарендатору необходимость составления договора субаренды. Кроме этого, именно арендатор назначает стоимость, которая должна вноситься за месячное использование земельного надела.
  3. После того, как установлена стоимость использования земельного надела, необходимо оповестить собственников о том, что в договоре появилось третье лицо. Для этого собственник оповещается надлежащим образом о том, что лицо собирается взять участок в субаренду и, соответственно, будет оплачивать все сопутствующие расходы.Если собственник против, лица не могут оформить субаренду без его согласия. Если же собственник считает, что ничего особенного в подобном вопросе нет, то договор субаренды земельного участка будет составляться далее.
  4. Когда вы обсудили вопросы, которые касаются стоимости и разрешения от собственника, необходимо установить права и обязанности использование земли. К слову сказать, договор может быть составлен как самими сторонами, так и при помощи юриста.

    Именно квалифицированный юрист или нотариус поможет вам избежать различных ошибок в составлении договора субаренды, порекомендует, как наиболее выгодно соблюсти интересы всех сторон. Поэтому, если у вас позволяет время и средства, обратитесь к вышеуказанным лицам.

  5. Далее, вам необходимо зарегистрировать договор. Если он надлежащим образом подписан, все его участники оповещены и дали свое согласие, то вы должны явиться в отделение Росреестра. Именно этот орган регистрирует различные сделки, которые касаются отчуждения или временного использования недвижимости.
  6. После того, как процедура осуществлена, вы сдали все документы, необходимо подождать срок, составляющий 14 дней. После этого субарендатор может начинать пользоваться земельным наделом, предусмотрительно, выплачивая денежные средства за его использование.

Порядок уплаты платежей

Арендатор и субарендатор самостоятельно устанавливают порядок уплаты платежей.

Так как арендатор самостоятельно назначает стоимость использования земельного надела, то также в индивидуальном порядке решается и частота оплаты.

Оплачивать субарендатор данную сделку может:

  • ежемесячно;
  • раз в квартал;
  • годами;
  • и так далее.

Всё зависит от того, к какому выводу пришли стороны, и как им будет наиболее удобно.

Чаще всего, при составлении такой сделки оплата берется за несколько лет вперед для того, чтобы арендатор был спокоен в плане того, что вторая сторона сделки будет соблюдать все необходимые требования.

На какие сроки может быть установлена?

Сроки – это еще один важный вопрос, который может появляться в теме субаренды

Важно отметить, что срок субаренды не должен превышать общего срока аренды. Допустим, если аренда между собственником и арендатором оформлена на 10 лет, то срок субаренды не должен превышать этой цифрой

Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.

Пролонгация сделки

Сделку субаренды можно продлить только в том случае, если будет продлён договор аренды. Но очень часто случается так, что арендатору попросту становится ненужным подобное сотрудничество, и он желает покинуть сделку. В этой ситуации субарендатор запросто может стать арендатором.

Ввиду того, что одна из сторон сделки решила больше не участвовать в подобном юридическом акте, арендатор сводит собственника и субарендатора, для того, чтобы эти стороны составили договор на найм земельного участка между собой.

Это становится очень удобно.

В случае, если арендатор намерен дальше участвовать в подобных сделках, сначала он продлевает договор аренды с собственником, а затем уже субарендатор подключается к данной сделке и продлевает договор с арендатором.

admin
Оцените автора
( Пока оценок нет )
Добавить комментарий