Что такое смарт-квартира и что в ней особенного. полный обзор

Что такое smart-жилье и его главное достоинство

Современный темп жизни не позволяет нам тратить время и ресурсы на ненужные вещи. Мы ищем максимальное удобство во всем, а минимализм и рациональность – являются тенденциями современного мегаполиса. Все это и стало предпосылками возникновения нового вида жилой недвижимости – «Smart-квартир».

Smart в переводе с английского – «умный» и «интеллектуальный». Данная недвижимость приобрела популярность в США, Германии и Франции еще 10 лет назад. В большинстве европейских стран можно встретить небольшую квартиру-студию, как в новостройке, так и во вторичном фонде. Площадь квартир не превышает 30 кв. м. и пользуется высоким спросом, при этом эксперты отмечают, что сейчас смарт-квартира – это не всегда минимум квадратных метров.

«Smart – это не обязательно маленькая площадь, хотя именно при таких условиях можно наиболее ярко продемонстрировать искусство оптимизации пространства и функциональности дизайна, позаимствованного в Японии», – отмечает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty.

В Россию этот тренд пришел несколько лет назад. Еще совсем недавно наши соотечественники мечтали бросить свои малосемейки, которых по России разбросано многочисленное количество и купить себе шикарную просторную квартиру, обставить ее большим количеством мебели и жить припеваючи. Но в условиях современного ритма жизни не так удобно содержать большую квартиру, да и времени для обхаживаний своих 100 метров не всегда хватает. Smart-квартира – это эффективное использование каждого квадратного метра жилья и возможность сделать жизнь проще, избегая ненужных затрат.

«Иногда смарт-квартирами называют планировки евроформата, предполагающего объединение кухни с гостиной, а также одну или несколько спален. Такой подход не совсем верен, так как на самом деле смарт-квартира (еще вариант – смарт-студия) – это не только определенная планировка, но и дизайнерский метод. Его основная суть – придать каждому метру маленького жилища максимальную функциональность и при этом не навредить его эстетическим характеристикам. Конечно, такой подход можно использовать и в более просторных квартирах, но если в них это не более чем прихоть хозяев, то в двадцатиметровой студии – насущная необходимость» – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Smart-квартира – это грамотно организованное пространство, которое позволяет максимально задействовать всю жилую площадь. Много лайфхаков по расстановке мебели с сохранением максимального свободного пространства, можно найти в инструкции к квартире, которая чаще всего прилагается.

Данный класс «интеллектуального жилья» не относится к студиям и однокомнатным квартирам. Это отдельный вид жилой недвижимости, его отличает и наличие расширенной инфраструктуры от парковки до площадок для занятия спортом, подземных парковок, отсутствия несущих конструкций, которые спрятаны в основной каркас дома, панорамного остекления, помещения для хранения велосипедов и многого другого.

Основные отличия смарт-квартир

Низкая стоимость и минимальные размеры делают квартиру привлекательной для многих пользователей. Однако следует рассмотреть и другие ее особенности. В первую очередь нужно изучить ключевые отличия от рядовых квартир, поскольку с ними придется мириться и подстраиваться, если вы посчитаете их неудобными.

Смарт-квартиры отличаются от обычных по признакам:

Площадь. Однокомнатная квартира (среднестатистическая) располагается на площади минимум в 30 кв.м. Что касается смарт, то такое жилье может уместиться на территории в 18 кв.м

Обратите внимание, если застройщик строго не придерживается правил, то жилье будет переведено в коммерческую категорию. Поэтому вы не сможете прописаться, равно как будете вынуждены оплачивать коммунальные услуги по завышенному тарифу.
Отсутствие коридора

Когда открывается входная дверь, жильцы или гости попадают сразу в помещение, где располагается гостиная, спальня и многие другие пространства. Они разделяются между собой различными способами зонирования, но перегородки между ними полностью отсутствуют.
Отсутствует кухня. Кухня тоже объединяется с основным помещением. При изучении проекта именно кухне нужно уделить особое внимание. Если вытяжка неправильно расположена, не придерживаются нормы безопасности в вопросах обращения с газовым оборудованием, то объект не будет жилым.

Говоря о том, что представляет собой смарт-квартира, рассматривается и стоимость. На территории одной однокомнатной квартиры можно разместить 2-3 смарт-помещения. Поэтому стоимость снижается в 1,5-2 раза. И это тоже является ключевым отличием от обычных квартир.

Разделяя смарт-квартиру на зоны, стоит учитывать то, где впоследствии будут располагаться:

Жилая зона. Она включает в себя спальню или несколько спален, кабинет или мастерскую

В жилой зоне очень важно использовать с максимальной эффективностью каждый миллиметр свободной площади. В ней нужно расположить наиболее компактную и функциональную мебель.
Лучше всего, если предназначений у одной и той же единицы мебели было несколько: шкаф-купе – с зеркальными дверями, для выполнения функций места хранения вещей и зеркала, диван или кровать – лучше пусть будут раскладными, вмонтированными в настенный шкаф с полками

Функция трансформации спального места позволит быстро и незаметно убрать его после сна.

Кухня-гостиная. Пожалуй, самое посещаемое место в смарт-квартире, вся семья сможет собираться в где свободное время. Поэтому данная зона жилища будет самой просторной. Мебель, электротехника и предметы для повседневного пользования также должна быть встраиваемая – от холодильника, стиральной и посудомоечной машины до полочки для размещения посуды. Телевизор, для экономии пространства, лучше всего прикрепить на стене.

Санузел. Размер санузла следует определять по площади всей смарт-квартиры. Стандартный набор оборудования санузла: место для купания (душевая кабинка – более предпочтительный вариант), унитаз, раковина. В зоне санузла монтируют бойлер и оборудование для сушки белья.

Кладовые помещения. Ввиду ограниченного пространства для хранения подсобных вещей и продуктов длительного пользования в смарт-квартире, кладовые помещения в ней крайне необходимы. Для удобного хранения домашней утвари оптимальная площадь кладовых — не менее 4 кв.м.

Гардеробная. Важная часть жилой зоны смарт-квартиры. Размер гардеробной должен быть не менее 6 кв.м. Глубина – до 1,5 м.
Описанные выше варианты обустройства смарт-квартиры являются концептуальными. Все что осталось для вас – это вооружится фантазией и создать тот уютный уголок, вернуться в который хотелось бы всегда.

Дизайны для смарт-квартиры

После того, как вы получите право собственности на свою смарт-квартиру, настанет время позаботиться о ее дизайне. Из-за небольшой площади такого жилья, придется выбирать максимально функциональную мебель и продумывать каждую мелочь. Для того, чтобы все прошло правильно – можно действовать по схеме, которую мы привели ниже.

Шаг 1 – решите, что вам нужно

Можно составить список всех самых необходимых предметов мебели и техники, без которых вы не сможете чувствовать себя комфортно. При этом помните, что не всегда много – это комфортно.

Например, для небольшой квартиры вполне будет достаточно кухонного гарнитура, стиральной машины, кровати, дивана, стола с табуретами, шкафа для личных вещей и небольшой прихожей. Все остальное можно будет добавить по мере необходимости, если будет такая возможность.

Шаг 2 – выберите дизайн

В небольшом помещении не место большому количеству декора и дополнительных предметов. Поэтому выбирать классический стиль, прованс или, например, винтаж, точно не стоит. Отдайте предпочтение минимализму или стилю хай-тек. Таким образом вы сможете вместить в маленькую квартиру все самое необходимое и будете при этом чувствовать себя максимально комфортно.

Шаг 3 – подбираем цвета

Цветовая гамма играет важную роль в обустройстве любого помещения. Особенно в правильном подборе цветовой палитры нуждаются смарт-квартиры. Темные и грубые тона могут визуально уменьшить пространство, а для и без того маленькой квартиры такой вариант точно не уместный.

Отдавайте предпочтение светлым и ярким цветам, чтобы визуально расширить квартиру. Они помогут добавить в нее света и уюта. Присмотритесь к белому цвету. А если правильно скомбинировать цвета – вы сможете удачно разбить одно помещение на несколько функциональных зон.

Шаг 4 – не забывайте о комнатных растениях

В любом помещение комнатные растения помогают создавать уютную и комфортную обстановку. В смарт-квартире также стоит найти для них место. Кроме эстетичности, растения еще и улучшают качество воздуха, а в квартире, где кухня и спальня – одно помещение, этот вопрос стоит еще более остро.

Смарт-квартиры находятся в ультрасовременных новостройках, в которых предусмотрены все необходимые условия для комфортной жизни каждого человека:

Тому, кто сможет приобрести смарт-квартиру, нет необходимости проводить нелепые перепланировки, убирать ненужные перестенки, оптимизировать пространство бесполезных серых зон. Обладателям смарт-жилья предлагается поселиться в нём и уже с первого дня и наслаждаться комфортом рационально предусмотренного пространства.

Смарт-квартиры могут представлять собою жилое помещение, чем-то напоминающее квартиру-студио. Смарт-квартиры студио – это просторное помещение, как правило, прямоугольной формы с одной-двумя спальными. Главным атрибутом такого жилья является наличие большой гостиной-кухни.

Риски при покупке смарт-квартир в Украине

Можно столкнуться с четырьмя основными проблемами:

1. Квартира зарегистрирована как нежилое помещение
2. Маленький метраж может стать причиной отказа приема жилья в эксплуатацию
3. Завышенные коммунальные платежи
4. Проблемы с пропиской

Нежилое помещение

Покупатели смарт-квартир рискуют в основном тем, что купленное ими жилье окажется нежилым помещением. Но такая опасность поджидает и покупателей обычных квартир, в частности, студий или апартаментов.

Из-за чего возникают проблемы? Некоторые застройщики хитрят и используют коммерческие или подсобные помещения на технических этажах, переделывая их под смарт-жилье, что не соответствует документации и планировке жилого комплекса. Еще один способ – перепланировка многокомнатной квартиры на несколько смарт-объектов.

Яркий тому пример – ЖК «Loft House Podol», который продавал смарт-квартиры в реконструированном офисном центре. Поскольку целевое назначение здания не соответствовало проживанию, перевести его в жилую недвижимость было невозможно. Соответственно, возникли проблемы с документами, пропиской и вводом дома в эксплуатацию.

Метраж квартиры

Согласно Государственным строительным нормам Украины (ГСН В.2.2-15-2005), однокомнатная квартира не может быть меньше 30 м². При этом в документе четко обозначена допустимая минимальная площадь каждой из комнат: жилая комната – от 15 м², кухня – от 7 м², совмещенный санузел – от 3,8 м². Не учтены коридор и балкон.

Проблема заключается в том, что государственная архитектурно-строительная инспекция может отказать в приемке жилого комплекса в эксплуатацию, ссылаясь на нарушение строительных норм и правил, если квартира не соответствует вышеперечисленным нормам.

При этом девелоперы могут обойти ограничения, если предварительно согласуют проект в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Обязательно поинтересуйтесь выпиской из данной структуры, если сомневаетесь в добропорядочности застройщика.

Также компании часто пользуются тем, что согласно ГСН (п.2.26), допускается, что в однокомнатной квартире вместо кухни может быть кухня-ниша при условии ее оборудования электроплитами и устройствами принудительной вентиляции. Это позволяет считать жилье с юридической точки зрения однокомнатной квартирой при меньшем метраже.

Коммунальные платежи

Если квартира не выведена из нежилого фонда, коммунальные платежи начисляют по коммерческому тарифу, который отличается в большую сторону от тех, что существуют для квартир.

Согласно нововведениям, до 1 мая 2020 года совладельцы многоквартирных домов (все владельцы квартир или других помещений в доме) обязаны подписать индивидуальный или коллективный договор с поставщиками услуг в котором будут обозначены все детали.

Прописка

Несмотря на то, что на законодательном уровне нет ограничений в количестве зарегистрированных людей в квартире, прописка может стать проблемой.

Во-первых, если смарт-жилье появилось в результате перепланировки одной большой квартиры, то и «совладельцев» у нее окажется несколько, помимо вас. А это значит, что без их согласия вам будет сложно распоряжаться имуществом.

Если квартира имеет статус нежилого фонда, то в ней также невозможно прописаться, как и в доме, который не был сдан в эксплуатацию из-за несоответствий нормам.

Как избежать рисков?

На самом деле, достаточно следовать базовым правилам проверки квартиры перед покупкой:

• Проверьте застройщика. Данные о нем можно найти на сайте Минюста, Едином государственном реестре судебных решений, проштудируйте интернет на наличие проблемных построек.
• Изучите разрешение на строительство, целевое назначение земли, проектную документацию, технические условия и т.д.
• Внимательно ознакомьтесь с условиями договора купли-продажи квартиры в отношении статуса квартиры (в том числе, соответствует ли она ГСН).

Плюсы и минусы смарт-квартир

Подобный формат жилья вызывает ряд вопросов и разногласий, поэтому стоит отдельно сказать о достоинствах и недостатках.

Достоинства смарт-квартир

• Низкая цена. Бюджет покупки может оказаться на 20-25% ниже в сравнении с полнометражной квартирой. К тому же, на ремонт и мебель также уйдет меньше средств. Хороший вариант для инвестиции.
• Выгодный вариант для ипотеки, вместо съема жилья.
• Возможность жить в хорошем районе с развитой инфраструктурой. Это компромисс между жилым пространством и местоположением.
• Большинство смарт-квартир продаются в жилых комплексах, реализующих концепцию «город в городе», а это значит, что самые важные социальные и коммерческие объекты будут в пешей доступности (садики, магазины, почтовые и банковские отделения и т.д.). 
• Экономия на оплате коммунальных услуг.
• Отсутствие «мертвых зон». Все пространство функционально и пригодно для использования.
• Минимализм. Если вы давно мечтали избавиться от лишнего и окружить себя исключительно нужными вещами, то это идеальный вариант.

Недостатки смарт-квартир

• Большой риск нарваться на недобросовестных застройщиков, которые используют нежилой фонд для создания смарт-жилья.
• Тесное соседство. Большое количество квартир на этаже, из-за чего комплекс больше напоминает общежитие. С этим также сопряжен ряд других проблем: большая проходимость, недостаточное количество лифтов, низкий уровень шумоизоляции и т.д.
• Низкие потолки могут помешать эффективно зонировать пространство, деля его на ярусы.
• Запахи из кухни распространяются на все пространство помещения.
• Возможны проблемы с пропиской.
• Завышенная стоимость квадратного метра (превышает показатели однокомнатных квартир).
• Нестандартные габариты квартиры могут стать причиной проблем при ремонте, ведь потребуется мебель на заказ и более продуманный дизайн. 
• Невозможность уединения. Если вы привыкли к приватности и личному пространству, то в случае проживания с другим человеком, здесь их не будет.

Способы разделения функциональных зон

Можно использовать любые доступные методики для проведения границ между отдельными функциональными зонами. Но нужно учитывать особенности планировки и помнить о дефиците квадратных метров. Эти идеи можно использовать для создания линий разграничения в квартире.

В квартирах такого типа не должно быть полноценных стандартных перегородок, используются лишь декоративные модели, которые лишь визуально разделяют пространство

Важно использовать максимально тонкие и желательно прозрачные или перфорированные варианты. Вот несколько идей, которые можно успешно использовать при оформлении интерьера smart-квартиры

Деревянные перфорированные перегородки

Если нужно отделить пространство гостиной или спальни, можно использовать тонкие перегородки из дерева — резные, плетеные, вертикальные или горизонтальные. Преимущество такого варианта — универсальность.

Натуральная древесина хорошо вписывается в интерьер современных квартир с открытой планировкой. Перегородки могут быть в половину высоты стен или же выполнять роль ограждения. Нередко используются ширмы – складные, мобильные, стационарные.

Металлические решетки

Декоративные перегородки из металла тоже можно устанавливать для зонирования. Но нужно выбрать декоративные варианты или заказывать создание по индивидуальным замерам, чтобы конструкция идеально вписалась в интерьер.

Колонны

Преимущество зонирования колоннами заключается в том, что они могут быть использованы практически в любом интерьерном стиле. Роскошный Ампир и классика – используются декоративные каменные конструкции.

В Лофте и Хай-тек можно выбирать колоны из металла, в эко-стиле и скандинавских мотивах – из натурального дерева. Можно дополнить таким элементом и другие методы зонирования, например, установку подиума.

Арочные перекрытия

Они служат в качестве визуальных границ между зонами, а также дополнительно украшают интерьер. Но нужно подбирать тип арки под стиль помещения. Если это минимализм, скандинавский стиль, Хай-тек, линии должны быть геометрическими и ровными.

В более свободных дизайнерских концепциях можно использовать ассиметричные и полукруглые арочные перекрытия. В классических мотивах арка может быть дополнена изящными колонами.

Популярны ли smart-квартиры в Москве?

В условиях жизни в столице этот вариант для жилья подойдет студентам, карьеристам, небольшим семьям и холостым. Смарт-жилье выгодно сдать в аренду, вкладываясь меньше и получая в итоге как при покупке однокомнатной квартиры, ее окупаемость в разы быстрее.

«Российский покупатель пока только знакомится со смарт-квартирами, которые сильно отличаются даже от привычных наименее комфортных предложений вторичного рынка наподобие однокомнатных хрущевок. Именно поэтому ниша студий на первичном рынке пока невелика, но она постоянно расширяется. Девелоперы самых разных сегментов жилья внедряют в свои проекты небольшие объекты, чтобы привлечь специфические группы покупателей (молодых людей, студентов, инвесторов, деловых туристов и т.п.). Однако массовый покупатель все же нацелен на более просторные квартиры и не готов связывать свою жизнь ипотекой со столь небольшим и, вместе с тем, недешевым жильем» – сказала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Небольшая квартира хорошая альтернатива аренде жилья. Через некоторое время ипотека будет погашена и квартира будет в вашей собственности. Сравнивая цены на smart-жилье с однокомнатными квартирами, выигрывают смарт квартиры.

Несколько лет назад купить квартиру за 3 – 4 млн. руб. в Москве и ближайшем Подмосковье было невозможно, но сейчас таких предложений становится все больше, благодаря небольшому метражу квартиры. Многие смотрят на стоимость квартиры, а уже затем ориентируются на ее площадь.

«Как такового продукта «смарт-квартира» на рынке жилья Москвы нет. Как я уже заметила, данная квартира – это не только определенные габариты и планировка, но и набор специфических дизайнерских и технических решений» – отметила Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Smart квартира, гостинка или квартира-студия

Выбирая такие мини-квартиры дополнительно к основным требованиям, обязательно выясните у застройщика или поищите следующую информацию в открытом доступе:

• статус недвижимости. Некоторые строительные компании реконструируют промышленные или офисные здания, а это требует перевода из нежилого фонда в жилой. Если же недвижимость относится к коммерческой – коммунальные платежи будут выше (по расценкам предприятий);

• наличие экспертной оценки о функциональности квартиры.

Минимальная цена мини-квартиры в новостройке и гостинки примерно одинакова. Но во втором случае общее состояние дома с квартирами-гостинками оставляет желать лучшего. Перечислим основные недостатки гостинки перед смарт-квартирой:

• изношенность коммуникаций и инженерных сетей;

• непродуманность планировок;

• низкие потолки;

• большое количество соседей;

• низкий уровень звукоизоляции.

Поэтому на первый взгляд во всех критериях выигрывает смарт-квартира, но стоит обратить внимание и на законодательный аспект покупки

Приобретая гостинку или квартиру-студию во вторичном жилом фонде, никаких особенных вопросов не возникнет, но если речь идет о покупке смарт-квартиры, важно внимательно читать договор купли-продажи. Согласно актуальным государственным строительным нормам – помещение меньше 25 квадратных метров не может считаться полноценной однокомнатной квартирой

А класс жилья – смарт – пока в законодательстве не прописан. Также стоит детально изучить площадь санузла, жилой комнаты и кухни, так как в санитарных нормах они четко прописаны и в случае нарушения застройщик должен это согласовать. Если же нарушения будут не согласованы, это будет иметь негативные последствия для жильцов: помещение не будет считаться жилым, помещение не будет считаться квартирой (и в ней нельзя будет прописаться) и прочее

Согласно актуальным государственным строительным нормам – помещение меньше 25 квадратных метров не может считаться полноценной однокомнатной квартирой. А класс жилья – смарт – пока в законодательстве не прописан. Также стоит детально изучить площадь санузла, жилой комнаты и кухни, так как в санитарных нормах они четко прописаны и в случае нарушения застройщик должен это согласовать. Если же нарушения будут не согласованы, это будет иметь негативные последствия для жильцов: помещение не будет считаться жилым, помещение не будет считаться квартирой (и в ней нельзя будет прописаться) и прочее.

Кроме этого из плюсов покупки квартиры гостинки можно выделить развитую инфраструктуру, как правило, вокруг таких домов много детских садов и школ.

Если средства не позволяют приобрести полноценную квартиру в городской черте, то присмотритесь к варианту покупки жилья в пригороде, где оно по определению продается по меньшей цене. Другой вариант – искать застройщика с выгодными программами рассрочки.

Рациональность покупки гостинки или миниквартиры в новостройке зависит от цели приобретения недвижимости. Если это жилье для себя, оно будет удовлетворять только нынешним потребностям (студент во время учебы в другом городе, молодая семья, не имеющая в планах детей, молодой работник в начале становления своей карьеры). Если покупать такой тип недвижимости для сдачи в аренду, миниквартира на первичном рынке (современная инфраструктура, неизношенные коммуникации и прочее) смотрится перспективнее, чем гостинка.

Если говорить о квартире-студио, то они лучше всего подходят для проживания одного взрослого человека. Поэтому их чаще предпочитают студенты, фрилансеры и творческие люди, работающие дома. А вот для семей с детьми, квартира-студио как и смарт подойдет не слишком. Так как троим людям на такой маленькой площади будет некомфортно. К тому же, у родителей должно быть достаточно места для уединения, которого в смарт-квартирах и планировках студио нет.

Кроме этого, семейным парам с детьми следует учесть, что органы опеки могут заинтересоваться ухудшением жилищных условий ребенка. В такой ситуации либо выбирают более просторное жилье, либо прописывают ребенка только с одним из родителей. Так, если вы переезжаете и выписываете ребенка из полнометражной 2-комнатной квартиры в смарт-жилье, могут возникнуть вопросы в силу маленькой площади.

Что такое смарт-квартира?

Мы привыкли, что под понятием «смарт» подразумевается что-то технологичное, например, система «умный дом» или гаджеты, упрощающие жизнь. И действительно, термин «смарт-квартира», скорее, маркетинговый, а не строительный.

То, что у нас называют «смарт», в Европе и Америке носит более прозаичное название – micro-apartment.

Smart-квартира – это компактное жилье, состоящее из одной комнаты, которая включает в себя гостинную и кухню, а также санузла. Площадь такой квартиры колеблется от 18 до 30 м². Основная идея заключается в том, чтобы оптимально использовать пространство и сделать его «умным» с точки зрения эргономичности.

Обычно крупные застройщики выделяют от 3 до 5% общего квартирного фонда для смарт-квартир. Но есть и целые комплексы, реализующие такую идею – например, ЖК  «Смарт Хаус» в Киеве или «Smart Дом» в Вишневом.

Бум популярности смарт-жилья в Украине пришелся на 2016-2017 год. Квартиры пользовались спросом не только у украинцев, ищущих бюджетную недвижимость, но и у инвесторов. Согласно статистике, мини-квартиры окупаются в среднем за 7 лет, что на 3 года быстрее, чем классические однушки. Больше всего смарт-квартир сосредоточено в Киеве и области, а также в Одессе и Харькове.