Что такое переуступка квартиры в новостройке простыми словами

Важный нюанс

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна через посредника либо через самого застройщика, который выступает в роли агента. Часто инвесторы, выкупая жилье еще на стадии котлована, заключают с этой же компанией и риэлторский договор. Как правило в стоимость объекта закладывается комиссия в размере 3-5% от общей суммы.

Сами застройщики делятся на два «лагеря»: те, кто цессию в своей практике продаж вообще не приемлет, и те, кто активно использует эту схему для дополнительного заработка. «Мы не рассматриваем «Елки» в качестве инвестиционного жилья», — сообщает Александра Чайкина, руководитель PR-отдела ЖК Yolkki Village. Напротив, директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев говорит: «Компания оказывает клиентам поддержку при перепродаже лотов в наших домах. В зависимости от степени участия наших представителей размер компенсации может варьироваться. Так, при наличии у дольщика готового к заключению договора покупателя за сопровождение процедуры мы берем фиксированную сумму — 50 тысяч рублей». Чаще всего сотрудники осуществляют подготовку документов. При необходимости комплексного обеспечения сделки и поиска покупателя застройщик берет 4% комиссионных.

SPBHOMES.ru выяснил у юристов, что установление какого-либо запрета со стороны застройщика на заключение договора по переуступке является незаконным и ничем не обоснованным. В ст. 20 ФЗ №214 предусматривается такая возможность, вам остается лишь уведомить компанию по факту совершения цессии. Однако перечитайте первый договор, заключенный между застройщиком и продавцом, ведь он может предполагать платное согласование. Тогда от выплаты комиссии будет не отвертеться.

Что такое договор переуступки

Таким образом, сам договор переуступки еще не дает вам права на недвижимость. Вы становитесь стороной, которая в будущем получит квартиру в строящемся доме в рамках основного договора, заключенного между инвестором и застройщиком. Продавец переуступает вам права в отношении недвижимости.

Преимущества договора переуступки

Покупать квартиру на завершающих этапах строительства дома актуально по договору переуступки не только в том случае, если у застройщика не осталось свободных предложений, но и с целью экономии. Это связано со следующими преимуществами:

  • возможность купить квартиру дешевле – инвесторы, вложившие деньги в недвижимость на начале строительства, часто продают ее на 5-20% дешевле, чем застройщик в момент сдачи дома в эксплуатацию;
  • приобретение жилья в почти построенном доме – покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме в основном проводится уже перед его вводом в эксплуатацию, а приобретая жилье непосредственно у застройщика зачастую приходится вкладывать в нее деньги на более ранних этапах строительства и ждать, пока дом построят;
  • минимальные риски связаться с долгостроем – так как вы приобретаете квартиру в практически готовом доме, скорее всего, он будет введен в эксплуатацию на протяжении нескольких месяцев.

Поэтому, покупая квартиру в строящемся доме, обращайте внимание не только на предложения застройщика, но и инвесторов. Если дом будет вскоре сдан, переуступка может стать альтернативой, которая позволит сэкономить и обзавестись новым жильем быстрее

Но покупка квартиры по переуступке имеет подводные камни.

Недостатки договора переуступки

К покупке квартиры по переуступке нужно отнестись с особой осторожностью из-за следующих особенностей этого формата сделки:

  • необходимость уплаты всей суммы сразу – если с застройщиком можно оформить рассрочку и выплачивать сумму частями по мере строительства дома, то инвесторы хотят получить все и сразу;
  • возможные доплаты – часто застройщики разрешают переуступить права на жилье только при условии выплаты определенной комиссии (как правило, она составляет от 1 до 3% стоимости жилья), поэтому проанализируйте, получится ли у вас сэкономить с учетом дополнительных выплат, или же вы, наоборот, переплатите;
  • невозможность предъявления продавцу претензий в отношении объекта недвижимости – вы платите первоначальному инвестору, а все споры в отношении квартиры будете решать с застройщиком;
  • передача по договору не только прав, но и обязанностей – если это продажа квартиры по переуступке в ипотеке, покупателю придется взять на себя обязанности по ее погашению на условиях, которые ранее подписал первоначальный инвестор – выбрать программу кредитования у вас не получится.

Тщательный подбор инвестора и анализ застройщика позволит заключить договор переуступки на максимально выгодных условиях. В таком случае единственным недостатком будет выплата продавцу сразу всей суммы. Заключение такого договора также влечет некоторые риски, которые рассмотрим далее.

Форма договора может быть другой, и зависит она от того, по какой схеме инвестирования недвижимость была приобретена первоначальным покупателем. В любом случае в договоре не должно быть двузначностей, он должен содержать информацию о штрафных платежах и быть подписан всеми сторонами, имеющими отношение к сделке.

Еще одним важным моментом является вычитка и тщательная проверка договора между инвестором и застройщиком, в рамках которого он инвестировал в недвижимость

На это особое внимание клиентов обращают и юристы. Сергей Бруцкий из компании Easylegal рассказал:

Лучше не прибегать к варианту, когда с инвестором и застройщиком заключаются отдельные договора. Стороны должны заключать один трехсторонний договор.

При покупке квартиры по переуступке рекомендуется, чтобы изначально ее приобретали через Фонд финансирования строительства. В этом случае покупатель максимально защищен от рисков. Купить квартиру по переуступке можно и при финансировании через целевые облигации, выпущенные институтом совместного финансирования. Но здесь риски будут максимальными, и не исключено, что вам предложат купить уже ранее перепроданную квартиру.

Кроме того, переуступка прав возможна при инвестировании в рамках форвардного дериватива или в случае возведения дома жилищно-строительным кооперативом. В последнем случае покупатель становится ассоциированным членом кооператива.

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

Справка: в случае классической покупки предметом договора является существующая недвижимость. При переуступке речь идёт лишь о переходе прав на ещё несуществующий объект.

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Виды

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем. Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса. Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Важно: самое опасное – это возможность двойной переуступки прав. Так как госрегистрация данного соглашения не требуется, продавец может переуступить свои права сколько угодно раз

Покупатель от этого никак не застрахован.

Когда используется такая форма сделки?

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:

  • Получение прибыли инвестором.
  • Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

  • Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца. Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.
  • Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру. То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.
  • Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.
  • Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

Что значит переуступка при покупке квартиры

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Предмет взаимоотношений контрагентов при переуступке — право требования на квартиру.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

  • получение выгоды;
  • жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

  1. Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Помимо основных договоров, существуют и прочие, согласно которым застройщик может иметь обязательства перед третьими лицами. Последние вправе по желанию переуступить право требования. Пример такого документа — договор взаимозачета, если подрядчик выполнил работы перед застройщиком в обмен на право требования недвижимости. В большинстве случаев говоря о переуступке права на квартиру, подразумевают передачу прав именно по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
На заметку: Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Ключевые моменты

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

  • уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
  • заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
  • если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Стороны должны соблюдать все нормы закона, иначе договор не будет иметь юридической силы.

Порядок совершения сделки переуступки прав на квартиру

Приобретатель квартиры по уступке прав должен побеспокоиться о сведении к минимуму имеющихся рисков, т.е. руководствоваться следующим:

Действия покупателя Действия продавца
Подвергнуть разбору предложения на рынке первичной недвижимости. С подозрением следует относиться к слишком дешевому жилью. Нужно потребовать у застройщика правоустанавливающие документы, которые подтверждают легальность строительства. Найти покупателя квартиры. Стоимость обычно схожа со стоимостью аналогичного жилья в строящемся доме.
Обследовать предлагаемую жилплощадь. На начальных этапах строительных работ  проанализировать удобство нахождения дома, развитие инфраструктуры, изучить технические характеристики объекта. Продемонстрировать цессионарию земельный участок, на котором выполняется строительство.
Попросить у фирмы-застройщика документацию. Уведомить застройщика о передаче права на квартиру. В дальнейшем компания участвует в договоре как 3-я сторона. В отдельных случаях от компании необходимо согласование на заключение сделки.
Достичь договоренности о порядке расчетов по соглашению.
После подписания следует заверить договор в нотариальном порядке. Нотариус выполняет проверку законности переуступки права требования, предоставляет достоверные сведения о том, не имеется ли на объект каких-либо обременений (залог, арест т.д.). При отсутствии нотариального удостоверения договору, он не пройдет регистрацию в ЕГРН.

После завершения строительных работ следует проверить квартиру на соответствие ее строительным нормам и правилам, и в случае обнаружения дефектов сообщить о них застройщику.

Выявленные дефекты должны быть устранены застройщиком в течение 2-х месяцев.

После сдачи объекта регистрируется право собственности.

Оформление договора уступки

Образец договора переуступки права, как правило, предоставляет застройщик.

На первичном рынке недвижимости самой распространенной является переуступка права требования по договору долевого участия.

Это сводит к минимуму для приобретателя риск лишиться квартиры и денег.

Т.е. права и обязанности передаются другому лицу — приобретателю права.

В силу соглашения цедент уступает свое право, но не несет ответственность за исполнение обязательств застройщиком.

После подписания акта приемки квартира больше не является собственностью фирмы-застройщика.

Но стороны могут совершить сделку до оформления собственности при помощи подписания предварительного договора купли-продажи, по нему одна сторона обязана впоследствии продать жилье другой стороне. А после госрегистрации можно заключить основной договора купли-продажи.

Необходимая документация для совершения сделки

Перед оформлением соглашения покупателю следует затребовать у компании застройщика следующие бумаги:

  • учредительные документы, Устав;
  • свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • выписка из ЕГРН;
  • проектная документация, в которой прописаны сроки;
  • акт о расчетах по договору;

После проверки документов у застройщика можно заключать сделку. Для чего покупателю нужны:

  • паспорт гражданина РФ;
  • согласие другого супруга на заключение сделки.

При уступке права на квартиру продавцу нужно предоставить:

  • договор, служащий основанием цессии;
  • два экземпляра договора переуступки (2 экз.);
  • согласие от застройщика на сделку, если дольщик имеет задолженность по ДДУ; если долга нет, необходимо просто направить компании уведомление;
  • если дольщиком является гражданин в возрасте до 18 лет, разрешение органов опеки и попечительства;
  • в случае покупки квартиры в ипотеку — согласие банка на переуступку;
  • согласие другого супруга.

После заключения договора, нужно пройти процедуру регистрации.

Акт приемки квартиры подписывается застройщиком с новым дольщиком. В случае выявления дефектов объекта недвижимости, последующий покупатель сможет предъявить претензии лишь к застройщику.

Расходы

Для получения согласия застройщика на оформление уступки права требования, нужно заплатить комиссию, которая составляет около 1-3% от цены квартиры. Траты распределяются между сторонами сделки в равных долях, либо относятся на цессионария.

В дальнейшем договор должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра. Размер государственной пошлины равен 2 тыс. руб.

Видео: Риски покупку квартиры по переуступке: 

Риски при переуступке квартиры в новостройке

Покупка недвижимости по договору переуступки таит в себе различные риски. Основным из них считается возможность признания договора недействительным по самым разным причинам.

Чтобы защититься от проблем и недоразумений, как продавцу, так и покупателю выгоднее указать в договоре переуступки именно ту сумму, которая в действительности была передана в оплату при подписании договора.

Чего опасаться со стороны продавца

К сожалению, бывают ситуации, когда продажа квартиры недобросовестным продавцом с целью обмана и наживы производится не одному, а сразу двум или более людям (такие сделки называются «двойными» продажами).

Что такое переуступка квартиры в новостройке простыми словами

Продать квартиру дважды можно, если у продавца на руках предварительный договор купли-продажи с застройщиком, либо инвестиционное соглашение. Эти документы не проходят обязательную государственную регистрацию. А договоры ДДУ обязательно регистрируются, по ним ведется учет, и вся информация содержится в государственном реестре.

По договорам долевого участия в строительстве двойные продажи невозможны.Права дольщиков находятся под защитой федерального закона N 214 «Об участии в долевом строительстве». Поэтому, у продавцов с такими договорами можно смело покупать новостройку по переуступке.

На что проверять застройщика

На сегодняшний день каждая четвертая сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора переуступки права. Такое соглашение считается безопасными, его одобряют банки при запросе о предоставлении покупателю ипотечного кредита.

При осуществлении сделки с переуступкой права тоже возможны риски, но чаще они связаны лишь с нюансами долевого строительства.

Случается так, что строительные работы закончены, все коммуникации подведены, можно принимать готовые квартиры, но дом в эксплуатацию не сдан. Контролирующие органы отказывают в подписании акта приемки по причине незаконности постройки: отсутствует разрешение на строительные работы или не оформлены права на земельный участок.

В связи с этим, приобретая новостройку по переуступке права, важно проверять не только продавца квартиры, но также и надежность застройщика. Ведь бывший дольщик после подписания соглашения о переуступке (договора цессии) и передачи прав уже не ответственен за дальнейшую судьбу квартиры

Чтобы уменьшить риски до заключения договора покупателю следует собрать следующую информацию:

  • не предстоит ли строительной компании процедура банкротства;
  • выполнит ли застройщик договорные обязательства по срокам сдачи объекта;
  • соответствует ли постройка тому, что было заложено в плане;
  • не переуступлены ли ранее права на этот недвижимый объект другому лицу;
  • уведомлена ли компания-застройщик продавцом в письменной форме о заключении договора переуступки прав.

Предлагаем вашему вниманию полезное видео о том, что такое переуступка квартиры в новостройке, какие могут быть подводные камни при такой сделке и как их избежать. Рассказывают профессионалы.
 

Оформление переуступки на квартиру

Покупателю следует внимательно изучить предоставленные бумаги и часть из них перепроверить. Юрист компании «ГРАНТ» Анна Ермолаева поясняет: «При заключении договора всегда есть определенные риски, причем, они могут быть как со стороны продавца, так и со стороны застройщика».

Основные моменты, на которые хотелось бы обратить внимание:

Важно, на какой стадии находится строительство объекта;
Изучите условия переуступки, указанные у застройщика, так как при их несоблюдении возможны штрафы;
Убедитесь, что компания не находится в стадии процедуры банкротства и что к компании не предъявлено большое количество исков от подрядчиков и поставщиков в арбитражном суде, иначе кредиторы смогут предъявить права на Вашу будущую собственность.

Кроме того, необходимо проверить, нет ли иных обременений по распоряжению имуществом у самого «продавца» будущей квартиры. Сделайте выписку из ЕГРП для того, чтобы убедиться, что квартира не находится:

  • В залоге;
  • В ипотеке (а вас об этом не предупредили);
  • Под арестом;
  • В доверительном управлении (собственник, который собирается заключать с вами сделку, может не иметь права этого делать из-за делегированных прав);
  • Любые иные ограничения по распоряжению имуществом.

Не менее скрупулезно изучите и документацию застройщика. По требованию вам должны предоставить следующие документы или их заверенные копии:

  1. Учредительные документы застройщика;
  2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года.

Сверьте даты регистрации, учредителей, сроки действия лицензии с той информацией, которая была получена вами ранее от продавца или представителя застройщика. Если подлинность бумаг не вызвала у вас или вашего юриста сомнений, приступайте к изучению строительного проекта.

По требованию участника долевого строительства, т.е. в нашем случае продавца, застройщик должен предоставить:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В них вас должны интересовать реквизиты документа на участок, его кадастровый номер, собственник; этапы и сроки реализации проекта, предполагаемый сдачи; наименования подрядчиков; наименование страховой фирмы и реквизиты договора страхования.

Регистрация договора цессии происходит в УФРС и может длиться довольно продолжительное время. Налоговый сбор для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр, обойдется всего в 350 рублей.

В случае работы по ЖСК, рисков намного больше, так как договор по переуступке пая не подлежит государственной регистрации.

Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Переуступка прав возможна в строго ограниченный период. Оформить договор можно только в момент строительства объекта. Право на оформление возникает у продавца после заключения договора с застройщиком (предварительного или основного) и до введения объекта в эксплуатацию.

Заключение договора не может идти вразрез с действующим законодательством. Оформление контракта возможно в следующих случаях:

  1. Первый владелец полностью выплатил средства по договору ДДУ. Факт проведения оплаты подтверждается финансовыми документами от строительной компании.
  2. Первый владелец не оплатил все взносы. Застройщик дал письменное согласие на оформление переуступки. Отсутствие документа делает переуступку недействительной.
  3. Если первый владелец оформил договор ДДУ в ипотеку, то для заключения контракта по переходу прав требуется согласие кредитной организации.

Переуступка квартиры что это? Это непопулярный вид приобретения жилья. Договор может быть оформлен неограниченное число раз. Условия оформления различаются в зависимости от того, оплачены взносы в полном объеме, наличии ипотечных средств или задолженности перед застройщиком. Контракт подлежит государственной регистрации.

При его оформлении требуется наличие согласия второго супруга для лиц, состоящих в браке. Если в сделку участвовали кредитные средства, требуется согласие банка. Если продавец имеет задолженность по взносам, то необходимо разрешение застройщика.